01. Недостроенные здания снижают стоимость земли. 02. Кто формирует спрос? 03. Как грамотно оформить наследство на недвижимость, чтобы не «подарить» ее государству? 04. Как разглядеть жемчужину в запущенном и недорогом клочке земли? 05. Разработан законопроект, которым согласование строительных проектов планируется упростить на 30%. 06. Перспективы рынка коттеджных городков. 07. Земельные споры и их решение на Украине. 08. Право собственности как юридическая категория. 09. Трудности покупки земли в кредит. 10. Ключевая роль оценщика. 11. Как продать квартиру без помощи агентства? 12. Загородный дом – это выгодно. 13. Ипотека. 14. Страхование недвижимости. 15. Мошеннические сделки с жильем. 16. Что такое приватизация? 17. Эксклюзивная риэлторская услуга выгодна клиенту. 18. Условия приватизации дачных участков. 19. Зачем нужна экспертная оценка? 20. Новый Жилищный кодекс может "понравиться" квартирным аферистам. 21. Залоговое имущество можно купить несколькими способами. 22. Закон о госрегистрации вещных прав на недвижимость ущемляет права ипотекодержателей. 23. Регистрация прав собственности на недвижимое имущество. 24. Продажа квартиры, купленной в кредит. 25. Порядок предоставления льготных долгосрочных кредитов на приобретение жилья. 26. Нюансы покупки жилья в кредит. 27. Подоходный налог при аренде недвижимости. 28. Взыскание банком предмета ипотеки. 29. Перспективы ипотечного кредитования. 30. Особенности сделок по приобретению нового и строящегося жилья. 31. Как избежать обмана при покупке квартиры? 32. Оценка недвижимости. 33. Главные преимущества деревянного дома. 34. Если собственником жилья является недееспособное лицо. 35. Землеустроительные процедуры обязательны для всех. 36. Торговые центры - перспективы развития. 37. Новые правила налогообложения недвижимого имущества в 2007 году. 38. Анализ земельного участка. 39. Ошибки при покупке дома для сдачи в аренду. 40. Выдержки из Земельного Кодекса Украины. 41. Доверенность и представительство. 42. Законодательство о покупке и продаже недвижимости. 43. Как избежать проблем при купле-продаже земельного участка? 44. Критерии классификации жилья в новостройках. 45. Налогообложения наследства на недвижимость. 46. Приобретение строящегося жилья. 47. Процедура оценки земельного участка.
При приобретении строящегося жилья существуют следующие нюансы:
- возможность выбора желаемой квартиры (тип, этаж, ориентация);
- поэтапность оплаты (как правило, согласованный индивидуальный график);
- заранее определенная стоимость участия в строительстве;
- получение квартиры в частную собственность сразу после окончания строительства;
- возможность перепланировки квартиры и объединение нескольких квартир в одну путем внесения изменений в проект на этапе строительства;
- выбор отделки.
При приобретении жилья через финансирование его строительства возможно затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию и повышения стоимости жилья в ходе строительства. Чтобы избежать этого, до заключения инвестиционного договора (договора о долевом участии) следует поинтересоваться следующими документами:
- документы, удостоверяющие наличие юридического лица и его представителей (свидетельство о регистрации, копия устава со всеми изменениями и дополнениями, справка из налоговой инспекции о том, что в настоящее время юридическое лицо состоит на учете в налоговой инспекции, приказ о назначении директора и доверенность на имя лица, уполномоченного подписывать договор о долевом участии в строительстве);
- документ, выданный органом исполнительной власти о разрешении на строительство (реконструкцию), со всеми изменениями и дополнениями;
- документ, подтверждающий предоставление и закрепление земельного участка под строительство;
- решение о привлечении организации-застройщика и договор подряда на строительно-монтажные работы с указанием сроков начала и окончания строительства;
- пакет технической документации — поэтажные планы здания, проектная документация.
- - -
47. Процедура оценки земельного участка.
Как оценить земельный участок? Кто может проводить оценку? Какие документы выдаются в результате оценки? Сколько стоит процедура и сколько времени она занимает?
Процедура проведения независимой оценки земельных участков занимает в среднем 4-5 дней. Стоимость услуг оценочных компаний зависит от площади, месторасположения, наличии незавершенного строительства и т.д.
Метод оценки
В соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земли» и Методике экспертной денежной оценки земельных участков, оценка земельных участков осуществляется следующими подходами: 1. доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), 2. сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), 3. подход остатка земли (учет затрат на земельные улучшения).
Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику их использования.
При оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее удобным, поскольку максимально ориентирован на конъюнктуру рынка. Трудности его использования заключаются в отсутствии развитого рынка земли, а также в недостаточно разработанных (существующих) поправках, влияющих на стоимость, при сопоставлении существующих продаж и отсутствии количественных значений корректирующих коэффициентов.
Доходный подход используется в том случае, если земельный участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от сдачи ее в аренду отдельно от зданий и сооружений, т.е стоимость участка отображает его способность приносить прибыль в будущем.
Подход остатка земли используется при оценке улучшенных земельных участков. Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка.
Процедура оценки
В целом процедура проведения экспертной денежной оценки включает в себя следующие этапы:
- сбор исходящей информации, которая влияет на ее дальнейшую стоимость; - анализ наиболее эффективного использования земельного участка; - выбор методов оценки; - определение стоимости объекта оценки; - согласование результатов оценки и составление вывода относительно стоимости земельного участка; - составление отчета по оценке земельного участка.
Обязательным при определении стоимости земельного участка является дата оценки, на которую составляется отчет про оценочную стоимость земельного участка, поскольку оценщик не несет ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут существенно повлиять на стоимость оцениваемого участка.
Документы
Документами, которые получает заказчик после проведения оценки, являются: отчет о проведении независимой оценки земельного участка с указанием названия объекта, цели оценки и даты, на которую проведена оценка, описанием земельного участка, планом и характеристикой земельного участка, анализом наиболее эффективного использования участка, обоснованием выбранных методов, расчетом стоимости участка, вывод эксперта о стоимости земельного участка. Отчет об оценке земельного участка оформляется согласно Методики экспертной денежной оценки земельных участков (утвержденной постановлением КМУ от 11.10.2002). К отчету прилагаются план земельного участка и ситуационный план, фотографии объекта оценки и подобных объектов, копии документов, удостоверяющие права на земельный участок, а также другие аналитические материалы, подтверждающие стоимость. Кроме этого, подкладывается копия лицензии на право осуществления оценочной деятельности и квалификационного сертификата оценщика.
Оценщики
Оценку земельных участков могут проводить юридические лица, которые имеют лицензию на ведение хозяйственной деятельности по проведению землеоценочных работ, выданную Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам или Фондом государственного имущества Украины, в трудовых отношениях с которыми числятся не менее двух экспертов.
