Понятие "доверенность" связано с понятием "Представительство" и регламентируется главой 4 Гражданского кодекса Украины, статьями от 62 до 70. Закон требует, чтобы Доверенность была составлена в письменной форме. В данном случае - нотариальная форма удостоверения Доверенности. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
1. Доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные надлежащими лицами (ст.65 ГКУ).
2. Доверенности военнослужащих, а в пунктах, где нет нотариальных контор, также доверенности рабочих и служащих, членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами этих воинских частей.
3. Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.
Доверенность должна иметь необходимые реквизиты: место составления, срок действия, фамилия, имя и отчество Доверителя и Доверенного, их адреса и главное – круг полномочий, которые должны быть изложены четко, ясно и однозначно. Доверенность подписывается Доверителем лично. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни, неграмотности и других уважительных причин не может собственноручно подписать Доверенность, то по его просьбе (в присутствии нотариуса или другого уполномоченного лица) этот документ может быть подписан другим гражданином, личность которого устанавливается и дееспособность проверяется. Максимальный срок действия доверенности - три года. Если в доверенности не указан срок действия, то такая доверенность сохраняет свою силу в течение года со дня выдачи. Действие доверенности может быть прекращено и до истечения указанного в ней срока в случаях:
1. отмены Доверенности лицом, которое ее выдало;
2. отказа лица, которому выдана Доверенность;
3. смерти Доверителя или Доверенного;
4. признания кого-либо из них недееспособным, безвестно отсутствующим;
5. прекращения юридического лица, на имя которого либо от имени которого выдана Доверенность.
Лицо, выдавшее Доверенность, обязано известить об ее отмене лицо, которому Доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана Доверенность.
Возможны ситуации, когда Собственник по каким-либо причинам не может лично участвовать в подписании Договора купли-продажи. Но таких ситуаций не так уж много:
1. Доверитель, есть в наличии, но ему тяжело или невозможно лично участвовать в подписании Договора (пожилой, больной человек). В таком случае с ним можно увидеться, поговорить. Он может присутствовать и лично участвовать в подписании предварительных Договоров, (например "Договора о задатке"). Покупатель или его Брокер могут лично присутствовать при удостоверении Доверенности или даже пригласить в больницу или домой своего (знакомого) нотариуса. То есть Покупатель может точно убедиться, что Доверитель и есть действительно Собственник, выдавший Доверенность без всякого на то "силового" принуждения.
2. Доверитель отсутствует. Если он отсутствует только на момент подписания договора купли-продажи (уехал в командировку, на отдых, и т.п.), но был на предварительной стадии и лично подписывал предварительные документы – тогда нет особых причин для беспокойства.
Но бывают случаи, когда Доверитель отсутствует и находится в месте, в котором ни Вы сами, ни Ваши знакомые не могут с ним встретиться, поговорить и проверить документы.
Еще хуже, когда Доверенность выдавалась в другом городе или в другой стране и нет возможности убедиться, что такая доверенность была удостоверена надлежащим образом, что такой нотариус действительно существует и на документе его подпись, что сам факт удостоверения доверенности внесен в соответствующие нотариальные реестры.
Если доверенность выдавалась в Вашем городе, то можно обратиться к нотариусу, выдавшему Доверенность и проверить хотя бы наличие самого нотариуса. Бывают случаи, когда частный нотариус, удостоверивший Доверенность, уже прекратил свою нотариальную деятельность. Необходимо обратиться в соответствующие архивы по нотариальному округу. Особенно внимательно нужно соотнести дату выдачи Доверенности и дату прекращения деятельности нотариуса.

Такие Доверенности должны быть заверены Консульскими отделами Посольств Украины в этих странах. То есть, сначала нотариус удостоверяет Доверенность, а затем в Консульстве Украины она заверяется. Для граждан Украины, находящихся за рубежом, Доверенность удостоверяется непосредственно в Консульских отделах Посольств Украины.
Доверенность нельзя передавать по факсу, а нужно пересылать оригинал заказным письмом. Нужно убедиться, что подпись на Доверенности и есть истинная подпись Доверителя.
Есть еще много важнейших обстоятельств, которые необходимо знать и учитывать Покупателю при приобретении объектов с участием Доверенного.

Разовая Доверенность - на совершение одного конкретного действия (например, на продажу конкретной квартиры или конкретного дома).
Генеральная (общая) Доверенность - на общее управление имуществом Доверителя. Доверенный вправе заключать все разрешенные законом сделки по управлению и распоряжению имуществом, в т.ч. получать деньги за имущество и поступать с ними по своему усмотрению.
Но все же лучше отдать предпочтение разовой Доверенности.
В такой Доверенности должно быть указано: самое главное – конкретный адрес на конкретную квартиру (дом, гараж и т.п.). Затем четко перечислить действия, которые Доверитель уполномочивает совершать Доверенного. Это могут быть действия:
1. вести переговоры с Покупателями и его Представителями;
2. получать Задаток; получать все необходимые документы (справки, разрешения и т.п.), необходимые для сделки;
3. подписывать Договор купли-продажи; получать деньги за проданный объект; произвести выписку из квартиры и др.
Кроме того, может быть указание по поводу действий с деньгами:
1. зачислить на расчетный счет,
2. переслать в другой город (страну),
3. положить на депозитный счет и т.п.
В Доверенности можно указать минимальную цену, за которую может быть продана квартира.
При такой доверенности Покупатель абсолютно уверен в том, что Продавец сознательно продает свое имущество.
Важным обстоятельством, которое необходимо обязательно учитывать при участии в сделке Доверителя – в момент заключения Договора по отчуждению объектов недвижимости доверитель должен быть жив.

1. удостоверение факта, что гражданин является живым;
2. удостоверения факта пребывания гражданина в определенном месте и в определенное время;
3. удостоверение соответствия гражданина особе, изображенной на фотографии.
Очень важное обстоятельство, которое необходимо учитывать при работе с Доверенностью: в момент сделки Доверенность не должна быть отозвана или прекращено ее действие.
Лицо, выдавшее Доверенность, обязано известить об ее отмене лицо, которому она выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана Доверенность. Поэтому перед подписанием Договора купли-продажи необходимо обратиться к нотариусу, выдавшему Доверенность и выяснить, не отменил ли Доверитель действие Доверенности. Доверенности печатаются на специальных бланках, имеющих несколько степеней защиты. Нужно обращать и на это внимание.

 

 

Согласно законодательства государства Украины и Автономной Республики Крым любой гражданин, достигший совершеннолетия и имеющий при себе гражданский паспорт, без ограничений может приобрести в частную собственность недвижимость, земельный участок, которая находится на территории Украины.

Граждане СНГ имеют возможность обменять свою недвижимость на недвижимость, расположенную в любом населенном пункте государства Украина.

Граждане дальнего зарубежья для покупки недвижимости обязаны получить в посольстве Украины вид на жительство. Эти условия распространяются и на граждан государств Прибалтики.

При приобретении недвижимости на территории Украины прописка покупателя для совершения сделки в нотариальной конторе значения не имеет. Покупатель имеет возможность купить несколько объектов недвижимости (домов, квартир) на территории Украины, при этом после регистрации договора купли-продажи в БТИ прописка не обязательна; основанием права прописки является договор купли-продажи.

После заключения договора купли-продажи новые собственники заключают между собой договор о порядке пользования недвижимостью, заверенный нотариально.
Разницы в налоговых платежах на недвижимость для граждан России и Украины не существует. Это касается и арендованной земли и земли, находящейся в частной собственности.

Купля-продажа объекта недвижимости — наиболее распространенный способ передачи права собственности.
Статья 227 Гражданского Кодекса Украины предусматривает нотариальную форму такого договора, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Министерство юстиции Украины, органы нотариата приравнивают к жилому дому, о котором идет речь в этой статье ГК, также квартиры и другие объекты недвижимости.

Наряду с государственными и частными нотариусами право оформления и регистрации объектов недвижимости, в том числе жилого дома, квартиры, имеют товарные биржи. Такое право им предоставлено Законом Украины от 10.12.91 г. «О товарной бирже». Его статья 15 ограничивает биржи правом оформления только договоров купли-продажи и обмена (что касается объектов недвижимости) и подчеркивает, что сделки, зарегистрированные на бирже, дальнейшему нотариальному удостоверению не подлежат.
При нотариальном удостоверении или биржевой регистрации договора купли-продажи необходимо соблюдение требований ст. 23 и ст. 145 КоБС, ст. 114 Гражданского Кодекса Украины. В частности, согласие в письменной форме второго супруга обязательно при продаже квартиры: в доме ЖСК, выкупленной у органов местного самоуправления, построенной на основах долевого участия, приобретенной ранее через куплю-продажу человеком, состоящим в тот момент в зарегистрированном браке. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу требуется только в тех случаях, когда ребенок (дети) записан в качестве собственника в любом из правоустанавливающих документов. Но не требуется, если ребенок только прописан на продаваемой жилплощади, но собственником ни квартиры в целом, ни какой-либо ее части (доли) не является. Кроме того, при продаже комнаты (комнат) в коммунальной квартире или части дома полагается выяснить позицию соседей-долевиков. Согласно ст. 114 ГК Украины соседи имеют право преимущественной покупки продаваемой доли в общей собственности перед третьими лицами. Следует иметь в виду, что отказ от такого права надлежит получать только от соседей-собственников, а не от нанимателей жилья. Перечень собственников-долевиков отражается в справке-характеристике БТИ, выдаваемой для отчуждения объекта.
Обмен жильем — второй способ передачи права собственности
Договор обмена может быть удостоверен любым нотариусом и зарегистрирован на бирже. Обмениваемые объекты должны принадлежать сторонам на праве собственности. При заключении договора обмена (который, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета является только имущество) необходимо соблюдение требований ст.ст. 23 и 145 КоБС Украины, а соблюдение ст. 114 ГК Украины — нет.

Дарение — еще одна форма передачи права собственности.
Договор дарения может быть удостоверен только нотариусом (государственным или частным), но на бирже зарегистрирован быть не может. При составлении договора дарения правила ст. 114 ГК Украины не применяются. Согласно статье 146 КоБС Украины представители несовершеннолетних детей (как опекуны, попечители, так и родители в силу ст. 78 КоБС) не вправе совершать дарение от их имени.

Договор пожизненного содержания — способ передачи жилья в собственность. Он имеет ряд особенностей. Например, при его заключении накладывается запрет на отчуждение объекта. Договор может быть удостоверен как государственным, так и частным нотариусом. Объект может быть продан при условии, что человек, передавший в его собственность, умер. Либо, скажем, при условии расторжения договора по обоюдному согласию сторон либо в судебном порядке. При расторжении договора стороны восстанавливаются на прежние позиции, и документы о праве собственности возвращаются прежнему собственнику.

Получение объекта недвижимости в собственность по наследству. Документ о праве собственности — свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию), которое выдается по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя только государственной нотариальной конторой или консульским учреждением Украины за рубежом.
Различается наследование по закону и по завещанию. Право на наследство по закону имеют, в первую очередь, в равных долях дети (в т.ч. усыновленные), супруг и родители умершего. Внуки и правнуки являются наследниками по закону, если нет в живых родителей, которые были бы наследниками (ст. 529 ГК Украины). При отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства наследуют в равных долях братья и сестры (родные) умершего, а также дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери (вторая очередь) — ст. 530 ГК Украины. К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Они наследуют наравне с другими наследниками (ст. 531 ГК Украины).

При оформлении наследства по завещанию право на обязательную долю в наследстве имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы умершего, в размере 2/3 доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (ст. 535 ГК Украины). При отсутствии (или нежелании, отказе) наследников I и II очереди имущество переходит государству в лице местных органов власти (ст. 555 ГК Украины). При отчуждении квартиры (дома), полученных по наследству, требования ст. 23 КоБС не применяются, а требования ст. 145 КоБС и ст. 114 ГК Украины должны соблюдаться.

Приобретение объекта недвижимости в собственность с публичных торгов (Глава 46 ГК Украины). Продажа имущества (жилого дома, квартиры) на публичных торгах происходит в порядке обращения взыскания для погашения долга. Продажа производится по аукционному принципу судебными исполнителями. Для публичной продажи объекта необходимы: предварительное объявление об этом (за 10 дней); внесение покупателями десятипроцентной стоимости имущества на счет суда накануне торгов, участие в торгах не менее двух покупателей. В торгах не могут участвовать юридические лица, а также работники органов власти, суда, прокуратуры, МВД, адвокаты, члены их семей. По результатам торгов составляется акт, который утверждается судьей. На основании акта победитель торгов должен уплатить всю стоимость объекта.
Документом о праве собственности служит свидетельство о приобретении жилого имущества с публичных торгов, выдаваемое государственным или частным нотариусом. При отчуждении имущества, приобретенного на публичных торгах, применяются правила статей 23 КоБС и 114 ГК Украины.
Право собственности на спорное имущество. Оно может быть получено в случае решения суда, которое является правоустанавливающим документом.
Решение суда может быть: о разделе спорного имущества в каком-либо соотношении, о присуждении имущества кому-либо из спорящих сторон, о лишении права собственности кого-либо и признании права собственности на имущество (в целом или в части) за кем-либо.
При отчуждении оспоренного и приобретенного по решению суда имущества применяются требования ст. 145 КоБС и ст. 114 ГК Украины, а правила ст. 23 КоБС Украины не применяются.

- - -

 

 

Юридические ошибки могут привести к признанию сделки недействительной, что будет весьма неприятно для добросовестного покупателя. Поэтому следует более тщательно подходить к оценке документов на земельный участок и проверке их подлинности. В некоторых случаях на продажу участка необходимо получить письменное согласие второго супруга. Кроме того, не помешает проверить дееспособность продавца, наличие прав третьих лиц на участок. Без основательных знаний провести операцию с землей непросто. Предлагаемый юридический минимум поможет сориентироваться в земельном вопросе.

Вариантов «земельного» обмана существует в настоящее время множество. Например, человеку показывают участок, который ему нравится, и он впоследствии его покупает. А при согласовании строительства дома выясняется, что реально приобретенная им земля находится в нескольких километрах от продемонстрированной территории. В таких случаях после заключения договора и произведенной оплаты доказать что-либо очень сложно - нотариус оформляет продажу участка, указанного в госакте на право собственности на землю, а не того, который понравился покупателю. Чтобы избежать подобных ситуаций, будущий покупатель должен хотя бы примерно представлять простейшие схемы мошенничества и способы перестраховки от них.

При заключении договора купли-продажи земли необходимо внимательно изучать сопутствующие сделке документы. В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы, в частности, госакт на право собственности на землю, который находится у продавца. В госакте должен быть указан адрес участка и наименование органа, его выдавшего. Также к нему прилагается план отвода делянки и указываются соседи, которые оставляют в документе свои подписи. Также необходимо сверить документы с кадастром, посмотреть схему участка, сверить его план с реальным местонахождением. Если есть сомнения, что он по площади не отвечает указанным в документах размерам, то нужно просто перемерить его. Покупатель имеет на это право.

Обман может заключаться и в неправильно оформленных документах, потому что владельцу земли выдается только госакт. Остальные же разрешительные документы, подписанные, к примеру, лицами, не имеющими на это полномочий, остаются в землеустроительных органах. В итоге, нотариус заверяет договор купли-продажи по неправильно оформленным документам. Если есть сомнения в достоверности документов, покупателю стоит поехать в соответствующий орган местного самоуправления и написать заявление, в котором следует уточнить, по какому адресу находится участок и кто является его собственником. Кроме того, необходимо попросить выдать оригинал госакта и подтвердить, действительно ли площадь делянки по такой-то улице, такого-то населенного пункта равняется площади, указанной в акте.

При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо обратить внимание на соответствие документа требованиям законодательства. В Земельном кодексе указывается, что такой договор обязательно должен содержать следующие данные:

- наименование сторон;
- вид договора (договор купли-продажи);
- предмет договора (описание земельного участка);
- документ, подтверждающий право собственности продавца на участок;
- сведения об отсутствии запрета на отчуждение участка;
- сведения о наличии либо отсутствии ограничений на использование участка по целевому назначению;
- цену договора;
- обязательства сторон соглашения.

В договоре необходимо указывать порядок расчетов, экспертную оценку участка, ответственность сторон за ненадлежащее выполнение договора, случаи прекращения его действия. При этом стороны соглашения не вправе изменить целевое назначение и режим использования земельного участка, а также другие обязательные требования, предусмотренные законом. При продаже участка одним из супругов необходимо получить письменное согласие второго, если участок приобретался во время брака. Желательно, чтобы продавец предоставил документы об отсутствии задолженности по плате за землю.

Несмотря на то, что передача земельного участка по договору купли-продажи прекращает правомочность предыдущего владельца, права и обязанности третьих лиц по отношению к наделу могут оставаться в силе. Сюда относятся залоговые обязательства (в том числе ипотека), аренда, другие ограничения и обременения.

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора осуществляется нотариусом по месту нахождения земельного участка. Перед удостоверением сделки нотариус проверяет документы, подтверждающие право- и дееспособность сторон (паспорт, доверенность представителя), государственный акт на право собственности на землю, наличие прав третьих лиц на участок, а также иные необходимые документы.

После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов для перерегистрации права собственности на землю и получения нового государственного акта на имя покупателя (нового владельца).

Необходимо помнить, что до момента получения госакта нельзя приступать к пользованию земельным участком. Более того, без госакта невозможно будет получить разрешение местного совета на строительство каких-либо объектов недвижимости на этом участке.

Чтобы исключить любую возможность обмана при заключении договора купли-продажи земли, юристы советуют будущим покупателям обращаться к их коллегам, специализирующимся на земельном праве. Они проверят правильность заполнения документов, изучат историю земельной делянки, сделают необходимые запросы и дадут консультацию относительно конкретного земельного участка.

Если после заключения сделки выяснится, что документы были оформлены неправильно, покупателям необходимо написать заявление в суд о признании договора недействительным. В судебном порядке договор обжалуется и признается недействительным. Покупатель имеет право вернуть все уплаченные им деньги, а также получить компенсацию за моральный ущерб. Как правило, суды удовлетворяют такие иски. В случае, когда нарушения несущественны, например, если планы участка не совпадают на несколько квадратных метров, покупателю необходимо просто написать соответствующее заявление в кадастровый центр, выдававший этот госакт, и приложить к нему договор купли-продажи и другие документы.

- - -

 

 

На сегодняшний день жилье в новостройках с некоторой долей условности можно разделить на три типа – эконом, бизнес и элит-класс. Цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома). Классификация ориентирована на потребителя, чтобы правильно оценить квартиру по соотношению цена-качество. Основными критериями отнесения объектов-новостроек к той или иной категории классности являются:

1. Месторасположение. Близость или удаленность от центра, отличительные особенности района, транспортная доступность, вид из окон, перспективы градостроительного развития района и т. д.

2. Архитектурно-планировочное решение. Количество подъездов, количество квартир в доме, возможности по выбору планировки из числа предлагаемых или по индивидуальному заказу, площадь и параметры отдельных помещений квартиры, количество лоджий и балконов, расположение квартиры в секции – угловая, внутренняя.

3. Качество строительства. Конструктивные особенности жилого дома. Технологии строительства – фундамент, материалы фасада, стен, возможность свободной планировки, вариант отделки жилья – черновая, чистовая.

4. Качество инженерии. Оборудование и оснащение квартир. Особенности решения систем отопления, водоснабжения (автономное или центральное), электричества, наличие циркуляционных насосов, систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, качество лифтового оборудования и пр.

5. Наличие инфраструктуры. Магазины, школы, детские сады, объекты бытового обслуживания и другие объекты, имеющиеся в наличии и предполагаемые к строительству в процессе возведения жилого дома (жилого комплекса).

6. Организация придомовой территории. Эксплуатация и обслуживания жилого дома. Наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждение территории, наличие собственной обслуживающей организации, службы охраны, домофонов и пр.

7. Сложившаяся репутация. Социальная составляющая, социальная однородность жильцов, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жилого дома (жилого комплекса).

Самыми существенными являются месторасположение, архитектурно-планировочные решения, конструктивные особенности жилого дома и качество инженерии.

- - -

 

 

С 1 января 2005 вступают в силу те положения Закона Украины “О налоге с доходов физических лиц”, которые довольно существенно утяжелят налоговую нагрузку на все процедуры, связанные с оформлением наследства и договором дарения.

Для наследников первой степени родства (родители, дети), ставка налога – 5%. Для остальных родственников, т.е. не членов семьи наследователя ставка налога – 13%, с 2007 года – 15%.

Ну а если наследство “приплывает” из-за границы, то оно уже будет облагаться налогом по двойной ставке, т.е. до 26%, а с 2007 года – до 30%.

- - -