Сегодня развитие рынка торговых центров Украины происходит весьма высокими темпами. В этом сегменте коммерческой недвижимости инвестиционные проекты вызывают особый интерес не только у отечественных и российских инвесторов, но и у европейских компаний, банков. Это неудивительно, потому что сроки окупаемости торговых центров Европы колеблются в пределах 10-15 лет, а срок окупаемости торговых центров Украины составляет от 5 до 7 лет. На сегодняшний день в Украине отведено 117 квадратных метров торговых площадей на тысячу жителей.

По данному показателю Украина отстает и от Евросоюза, и от других стран Восточной Европы. По темпам развития среди коммерческой недвижимости рынок торговых помещений Украины находится на первом месте. Однако дефицит крупноформатной торговой недвижимости ощутим во всех регионах Украины, особенно востребованы торговые центры, которые отвечают современным требованиям. Несмотря на активное строительство новых торговых центров, арендные ставки в них будут конечно же расти еще несколько лет. При этом высокий спрос существует не только на аренду, но и на приобретение торговых площадей (вызывает особый интерес европейских инвесторов). Наиболее активное развитие торговых центров происходит в столице Украины и на Юго-востоке страны - в густонаселенных, экономически развитых регионах с относительно высокими доходами населения по сравнению с западной частью страны. Именно в этих регионах представлено 90% крупнейших региональных торговых сетей.

Очень динамично развивается крупноформатная торговая недвижимость на Крымском полуострове. Так в столице Крыма Симферополе работают как столичные и всеукраинские, так и региональные сети. Симферополь, Ялта и Севастополь по сравнению с Одессой являются лидерами по росту цен на торговую недвижимость в южных регионах Украины. Рынок торговых центров Севастополя сегодня немного уступает по площадям Симферополю, но это отставание скорее всего будет преодолено в ближайшие пару лет. Сегодня в Севастополе представлены практически все крупные торговые сети Украины - Fozzy Group (торговые марки «Фора» и «Сільпо»), «Фуршет», «Велика кишеня», «Фокстрот» и т.д., а всеукраинская компания «XXI век» начинает реализацию своих проектов торгово-развлекательных центров «Квадрат» в Севастополе и Симферополе раньше, чем в крупных городах Украины. Также в Севастополе активно развиваются региональные торговые сети. Крупнейшая из них - «Ален» (продукты питания), имеет в своем активе уже 9 торговых объектов (из них 6 торговых центров и крупных супермаркетов) и очень быстрыми темпами возводит еще по одному торговому центру в Севастополе и Симферополе. Наибольшим спросом в Севастопольском регионе сегодня пользуются торговые помещения площадью 100-500 кв. м. и 1000-2500 кв.м.

Арендные ставки колеблются в диапазоне от 25 до 108 у.е. за 1 кв. м. в месяц в центральной части города и от 13 до 66 у.е. за 1 кв. м. в месяц - в других районах Севастополя. Особенно активно растут арендные ставки торговой недвижимости в центральной части города. Специалисты по недвижимости объясняют это отсутствием подходящих земельных участков, особенно в более престижных районах со сформировавшейся инфраструктурой. Стоимость продажи торгового помещения в Севастополе составляет в среднем от 1500-3800 у.е. за 1 кв. м. в центре города и 850-2000 у.е. за 1 кв.м. - в других районах города. Нужно отметить, что свыше 70% компаний, которые проявляют интерес к коммерческой недвижимости Севастополя, заявляют о желании приобрести в собственность, а не арендовать торговые площади. По данным исследований в 1-м квартале 2007 года в Севастополе насчитывалось более 20-ти проектов в стадии строительства, которые позиционируются как торговые центры и комплексы различного класса.

Их суммарная общая площадь составляет свыше 80 тыс. кв.м. К сожалению, только половину существующих проектов можно отнести к торговым центрам, отвечающим современным требованиям. Среди интересных строящихся объектов можно отметить 12-этажный многофункциональный комплекс «Мегаполис», в котором будут размещены торговый и развлекательный центр, офисный комплекс, ресторан, клуб и подземный паркинг. При условии реализации всех заявленных объектов к концу 2009 года в г. Севастополе на 1000 человек будет приходиться около 230 кв.м. современных торговых площадей (тогда этот показатель в Севастополе достигнет сегодняшнего уровня Киева, однако будет намного ниже, чем в современных европейских городах).

То есть определенный дефицит качественных торговых площадей в городе сохранится до конца 2010 года. В новых проектах региона сохраняется тенденция, которая предусматривает строительство торговых комплексов, имеющих в своем распоряжении очень мало площадей, отведенных под развлекательную инфраструктуру. Только в одном проекте планируется полноценная развлекательная инфраструктура, которая будет занимать два полных этажа; большинство других проектов будут предусматривать в основном торговые и офисные площади. В то же время в Украине, особенно в Киеве все больше проявляется тенденция создания объектов, которые совмещают несколько сегментов недвижимости – к примеру, офисную, торговую и развлекательную, или гостиничную, торговую и развлекательную. В перспективе такие объекты появятся и в Севастополе.

 

 

С 1 января 2007 года произошли изменения в налогообложении доходов от продажи собственного недвижимого имущества, полученные гражданами Украины и иностранцами.

В соответствии с Заключительными положениями Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" и соответствующими изменениями, внесенными в него, действие статьи 11, регламентирующей порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости было приостановлено на 2004 – 2006 годы. Таким образом, доходы, полученные физическими лицами от продажи и мены объектов недвижимости в течение 2004 – 2006 годов, не подлежали налогообложению.

Согласно этого же Закона, объектом налогообложения является любой доход, начисленный или выплаченный в пользу плательщика налога в течение отчетного налогового периода, к составу которого относятся и доходы от продажи недвижимого имущества, расположенного на территории Украины.

С 1 января 2007 года доход, полученный гражданином Украины от продажи (не чаще одного раза в течение отчетного налогового года) жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового домика (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты), не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 квадратных метров.

Если площадь жилого объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть доходов, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению для граждан Украины по ставке 1 % от стоимости такого объекта недвижимого имущества.
Доход, полученный гражданином Украины от продажи более одного объекта жилой недвижимости или от продажи иного объекта нежилой недвижимости (в течение отчетного налогового года), подлежит налогообложению по ставке 5 %.

По поводу налогообложения доходов, полученных нерезидентами от продажи принадлежащей им на праве собственности недвижимости, расположенной в Украине: доходы иностранцев подлежат налогообложению по правилам, установленным для резидентов, но по ставке 30% относительно других доходов, начисленным в пользу нерезидента.

При продаже недвижимости нерезидентом не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового домика полученный от такой продажи доход не облагается налогом, если общая площадь жилого объекта не превышает 100 квадратных метров. В случае превышения указанной площади нерезидент должен уплатить 30% с части дохода, пропорциональной превышению.
Каждая вторая и последующая продажи жилой и нежилой недвижимости (включая землю) в течение отчетного года будет облагаться налогом у нерезидента по ставке 30 %.

Доход от продажи недвижимости определяется в зависимости от цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости, рассчитанной бюро технической инвентаризации.

Сумма налога уплачивается продавцом самостоятельно до нотариального удостоверения договоров купли-продажи в учреждения банков в сумме, определенной плательщиком и проверенной нотариусом. Информация о каждом заключенном договоре купли-продажи недвижимости направляется нотариусом налоговому органу по налоговому адресу налогоплательщика.

- - -

 

 

Земля является ограниченным ресурсом. Чтобы получить земельный участок в право собственности, то его необходимо либо взять в аренду, либо приватизировать, либо купить. В Украине рынок земли представлен большей частью первичным рынком, а, соответственно, государство, являясь собственником и продавцом одновременно, определяет и существующие на нем правила купли-продажи, в том числе и в ценообразовании.

Если понравившейся земельный участок находится в государственной собственности, то договор аренды заключается между Вами и соответствующей государственной администрацией. В договоре должны обязательно оговариваться условия и сроки аренды, месторасположение участка, арендная плата, ответственность сторон.
Кроме первичного рынка, в стране существует и вторичный рынок земли. Цена земельного участка на вторичном рынке земли определяется по соглашению сторон, но она не может быть ниже экспертной оценки участка, которая должна быть указана в договоре. Иногда можно наблюдать существенный разрыв цен между первичным и вторичным сегментами земельного рынка.

На сегодняшний день земельный участок можно приобрести в аренду или выкупить на земельных аукционах, которые ежегодно проходят по всей Украине. Например, в 2006 году в Украине было продано 5 тыс. 917 земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 3 тыс. 646 га на 1 млрд. 324,14 тыс. грн.
В 2007 году земельные аукционы уже прошли в таких городах Украины, как: Одесса, Хмельницкий, Львов, Киев, Севастополь, Луцк, Запорожье, Ивано-Франковск, Днепропетровск.

При приобретении участка, необходимо определить его целевое назначение. Если участок находится в пределах сельхоз угодий, то его можно использовать только для сельскохозяйственной деятельности.

Судя по размерам проданных или взятых в аренду земель, огромное количество юридических и физических лиц имеют в своем распоряжении земельный участок. Однако возникает вопрос – что делать с купленным ресурсом? Если вы все-таки собрались что-то строить на данном участке, то необходимо определить концепцию наилучшего использования. Услуги по определению наилучшего использования земельного участка предоставляют консультанты на рынке недвижимости.
В последнее время на рынке существует практика проведения тендеров среди консультантов. Отбор проходит по таким критериям: рекомендации о компании, качество предоставляемых услуг, опыт работы на рынке. Кроме того, на позитивный выбор влияет ряд факторов - статус компании, имя, серьезность делового подхода, престиж. Расценки компаний зависят от многих факторов, поэтому определенно назвать какую-либо сумму достаточно сложно.

Необходимо обращать большое внимание на анализ участка и исследования участка необходимо проводить обязательно, потому что в ходе исследования определяются возможности реализации различных проектов недвижимости.

В ходе анализа исследуются месторасположение участка, его окружение, характеристики, транспортные потоки, а также возможности потенциального развития прилегающей территории. Изучение территории нахождения будущих объектов является очень важным и необходимым этапом проводимых исследований.
Кроме данных для будущих проектных работ, изучение территории дает возможность продумать перспективы развития и успешность уже готового объекта недвижимости. Компания-консультант анализирует географическое положение участка, его местонахождение в пределах определенного административного района, наличие транспортной развязки.
При физическом описании объекта внимание обращают на площадь участка, рельеф, визуальную доступность.
Далее проводят анализ ближайшего окружения для того, чтобы определить, какие лица и группы здесь проживают, какие фирмы расположены в районе и пр.
Важной характеристикой оценки является транспортная и пешеходная доступность участка, поскольку от этого зависит концепция будущего объекта недвижимости.
Хорошо зная район расположения будущего объекта, можно предугадать действия конкурентов и их последствия в борьбе на локальном рынке.

Все это помогает оценить возможность реализации проекта и определить, какие архитектурные, юридические, градостроительные и землеустроительные ограничения могут повлиять на его развитие.

- - -

 

 

Первая ошибка. Покупка жилья «под себя» (мне хотелось бы дом в деревне) или по случаю (сосед предлагает свою дачу за полцены).

Если уж входить в этот бизнес – как, впрочем, и в любой другой – то входить подготовленным. Совсем недавно было наиболее выгодно покупать очень дорогую квартиру и дорого ее сдавать, сегодня же наблюдается тенденция насыщения рынка элитных квартир, предложений для аренды качественного загородного жилья сейчас немного.

Очень многое зависит от направления, на котором располагается дом – потенциальный источник вашего дохода. Одинаковые дома на разных направлениях могут различаться по уровню арендной ставки в разы, и забывать об этом нельзя.

Вторая ошибка – неправильно выбранный целевой потребитель. Будущий арендодатель должен четко представлять, кому (соотечественник или иностранец, с высокими или средними доходами, с детьми или без и пр.) и на какой срок (на летний сезон, круглогодично и пр.) он будет сдавать дом.

Третья ошибка – неправильно выбранное окружение. Наиболее ликвиден в плане сдачи в аренду дом в коттеджном поселке: арендаторы обращают внимание на охрану, наличие инфраструктуры – на все то, что делает проживание и отдых комфортным и безопасным. Чем более развита инфраструктура и чем надежнее охрана, тем выше арендная плата. Конечно же дешевле купить землю в деревне и построить там домик. Но для арендного бизнеса такой вариант не подходит.

Четвертая ошибка – неправильный выбор дома. Нередко дом спроектирован архитектором в лице хозяина или хозяйки, единственный в доме санузел находится на первом этаже, и из спальни на третьем уровне туда можно пройти только через весь дом. Кроме того, коттедж мог проектироваться индивидуально под ту или иную семью. Дом, пригодный для сдачи внаем, должен быть в два, максимум три уровня, небольшое количество просторных комнат. Спален в доме должно быть не меньше трех, особенно если дом предполагается сдавать семье с детьми. Особое внимание нужно уделить лестницам, их удобству и безопасности. Здесь возможны две крайности: излишняя экономия, которая приводит к совершенно неудобной для подъема конструкции, или, наоборот, щедрость души в виде металлической ковки, витражей и пр., что может быть очень небезопасно.

Существенно поднять арендную плату может наличие бани, сауны или, еще лучше, бассейна. Увеличивает ликвидность дома и наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток.

Причем плодово-ягодные кустарники и тем более огородное хозяйство не в почете – арендаторы его не оценят. Как завершающий штрих – наличие 1-2 мест для парковки машин. Кстати, не менее важны и те 100-500 м, которые должен будет преодолеть будущий жилец от трассы до дома.

Пятая ошибка – неправильно оформленные документы на дом и землю. Это одна из самых больших проблем, возникающих при сдаче загородного дома в аренду. При покупке нужно тщательно проверять документы. Идеальный вариант – и то, и другое правильно оформлено и находится в собственности у одного лица. Очень часто дом оформлен как недострой, что ведет к проблемам со страховкой или оформлением договора аренды. Нередки и ситуации, когда часть продаваемой земли находится в собственности, а часть – в долгосрочной аренде, что снова повышает риски.

Шестая ошибка – не учтены затраты на содержание здания. Важно понять, что дом недостаточно просто купить, его еще придется содержать. Выбирая дом, тщательно проверьте наличие всех коммуникаций, их состояние, технические показатели здания – наличие и обслуживание септика, энергозависимость, чтобы не получилось так, что львиная доля арендной платы будет уходить только на содержание дома.

- - -

 

 

Приобретение земельных участков

иностранными юридическими лицами.

1. В пределах населенных пунктов (земли территориальной общины)
(часть 2 ст.82) Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов:
- в случае приобретения объектов недвижимого имущества,
- для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине.
Путь приобретения (часть 2 ст. 129) только при регистрации постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины
( часть 2-3,5-6 ст.129) осуществляется по согласованию с КМ Украины соответствующими советами:
- Советом Министров АР Крым
- Киевской городской государственной администрацией
- Севастопольской городской государственной администрацией
- Сельские, поселковые советы.
Подается ходатайство в соответствующие советы и после согласования с КМ Украины рассматривается соответствующим советом.
К ходатайству прилагают копию договора аренды земли, копии свидетельства про регистрацию иностранным юридическим лицом регистрации постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины

2. За пределами населенных пунктов (земли государственной собственности)
(часть 2 ст. 81) Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества принадлежащие им на правах частной собственности
Путь приобретения (часть 1 ст. 129) осуществляется КМ Украины по согласованию с Верховной Радой Украины.

Приобретение земельных участков иностранными физическими лицами

1. В пределах населенных пунктов (земли территориальной общины)
(часть 2 ст.81) Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на правах частной собственности.
Путь приобретения(часть 3 ст.81 ) Иностранные физические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов в случаях:
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
б) выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на правах собственности;
в) принятия наследства

2. За пределами населенных пунктов (земли государственной собственности)
(часть 2 ст 81) Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества принадлежащие им на правах частной собственности.
Путь приобретения (только в случае расположения на этих участках принадлежащих им объектов недвижимости)
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
б) выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на правах собственности;
в) принятия наследства

Право аренды земельного участка (ст.93):
1. Право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и иной деятельности.
2. Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.
3. Аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более 5 лет и долгосрочной - не более 50 лет.
4. Арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда).
5. Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица.
6. Отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом


Порядок передачи земельных участков в аренду (ст124):
1. Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка.
2. Передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором.
3. Передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном статьями 118, 123 настоящего Кодекса.

- - -