______________________________________________________________________

  

Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству (далее - Фонд) является государственным специализированным финансовым учреждением, подчиненным Кабинету Министров Украины и созданным с целью содействия проведения государственной жилой политики. В своей деятельности Фонд руководствуется Конституцией, законами Украины, актами Президента Украины и Кабинета Министров Украины, а также Положением “О Государственном фонде содействия молодежному жилищному строительству”, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 26.10.2000г. №1604.

Порядок предоставления льготных долгосрочных кредитов молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья урегулирован Положением “О порядке предоставления льготных долгосрочных кредитов молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья”, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 29 мая 2001 года №58 4 (далее - Положение 584).

Согласно Положению 584 право на получение кредита имеют молодые семьи и одинокие молодые граждане, которые согласно законодательству признаны такими, что нуждаются в улучшении жилых условий, а именно:
- семья, в которой муж и жена возрастом до 35 лет включительно;
- неполная семья в которой мать (отец) возрастом до 35 лет включительно имеют несовершеннолетних детей (ребенка);
- одинокие молодые граждане возрастом до 35 лет включительно.

Кредит соответственно Положения 584 предоставляется молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) жилья сроком возвращения до 30 лет.

Первый взнос кандидата в заемщики представляет не меньше как шесть процентов предусмотренной стоимости строительства (реконструкции) экспертной оценки стоимости приобретения объекта кредитования. При этом в случае предоставления кредита на строительство (реконструкцию) жилья указанную сумму кандидат вносит двумя частями:

- на момент заключения кредитного соглашения - на меньше как половину этой суммы, а также средства на страхование в период строительства (реконструкции) жилья, исходя из общей суммы взносов заемщика;
- во время окончательных расчетов на протяжении 10 дней после получения в бюро технической инвентаризации технического паспорта с учетом фактической площади построенного (реконструированного) жилья - сдачу средств.

Соответственно Положения 584 размер кредита на строительство (реконструкцию) жилья определяется региональным отделением Фонда, исходя из нормы 21 кв. метр общей площади жилья на один член семьи и дополнительно 20 кв. метров на семью (далее - нормативная площадь), стоимости строительства (реконструкции) жилья по ценам, которые действуют на время заключения кредитного соглашения, и расходов на страхование в период строительства (реконструкции) жилья. Размер кредита на приобретение жилья определяется региональным отделением Фонда, исходя из нормативной площади жилья и экспертной оценки.

При этом соответственно Указа Президента Украины “О мероприятиях по улучшению положения многодетных семей” от 12 ноября 1999 года № 1460 предусмотрено, что при предоставлении льготных долгосрочных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья молодым семьям и одиноким молодым гражданам преимущество предоставляется многодетным.

Также Положением 584 предусмотрены льготные условия кредитования молодых семей и одиноких молодых граждан, а именно:
- заемщик, который не имеет детей, платит кредит с процентной ставкой в размере три процента годовых суммы обязательств по кредиту;
- заемщик, который имеет одного ребенка, освобождается от уплаты процентов за пользование кредитом;
- заемщику, который имеет двух детей, за счет бюджетных средств погашается 25 процентов суммы обязательств по кредиту;
- заемщику, который имеет трех и больше детей, - 50 процентов суммы обязательств по кредиту.

Дополнительная информация для жителей сельской местности.
Граждане, которые проживают в индивидуальном доме, построенному за счет кредита, в сельской местности имеют право на дополнительные льготы. Если заемщик постоянно работает в сельскохозяйственном производстве, в социальной сфере села и органах местного самоуправления на селе, ему погашается 25% суммы предоставленного кредита дополнительно к вышеуказанным льготам.

Необходимые документы.
Граждане, которые имеют право и желают получить льготный долгосрочный кредит на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья на условиях, определенных Положением 584, должны подать в консультационный центр такие документы:

- заявление о предоставлении кредита;
- справку о пребывании на квартирном учете;
- справку о составе семьи;
- копию свидетельства о браке, паспортных данных;
- копию свидетельства о рождении ребенка (детей);
- документы, необходимые для определения платежеспособности (справка из места работы взрослых членов его семьи, в случае необходимости - договор поруки, другие документы, которые подтверждают его доходы);
- копию справки о присвоении идентификационного номера.

Для получения кредита на строительство (реконструкцию) индивидуального дома, кроме указанных документов, необходимо подать строительный паспорт, выданный местным органом архитектуры, проектно-сметную документацию, утвержденную в установленном порядке.

 

 

1. Наиболее востребованная ипотека на сегодня: на приобретение жилья в новостройках или на вторичном рынке, и с чем это связано.

Обращения клиентов в банк напрямую зависят от программ кредитования банка. То есть, если банк активно продвигает программу кредитования первичного рынка, то у такого банка соответственно будет больший спрос именно на ипотечные кредиты под первичный рынок.

Если речь идет о спросе в целом, то "вторичка" остается более популярной. Этому есть несколько причин. Оплатив жилье сейчас, клиент получает его быстро и через конкретный срок. А при покупке первичного жилья всегда существует риск - например, переноса сроков сдачи дома. Кроме того, первичный рынок не так много предлагает, а цены - не ниже, чем на вторичном рынке. Покупка квартиры в новостройке влечет за собой еще ряд проблем: перед заселением необходим достаточно дорогостоящий ремонт, да и постоянный шум от соседей, которые заняты тем же, не добавит комфорта клиенту.

2. Процедура кредитования при покупке жилья на первичном рынке.

Существует два механизма кредитования первичного рынка - под залог жилья, которое строится через всевозможные фонды финансирования строительства, или под другой твердый залог. Например, под существующее жилье на вторичном рынке или депозит. Для большинства клиентов более предпочтителен первый механизм.

На украинском рынке исторически сложилось так, что застройщики практически всегда сотрудничают с определенными банками для кредитования клиентов на покупку "первички". При этом банки-партнеры изучают застройщика и определяют его надежность. Получается так, что с одной стороны в случае, когда клиент, желающий приобрести квартиру в строящемся доме, нуждается в кредитных средствах, его отправляют только к банку-партнеру, с другой стороны, банк-партнер предоставляет кредит под залог имущественных прав на строящийся дом. У клиента фактически нет другого варианта, кроме как обращаться за кредитом в банк-партнер застройщика, так как другие банки не обладают необходимыми безопасными механизмами для кредитования покупки такого жилья. И банки-партнеры активно этим пользуются. Это значит, что при желании получить кредит для покупки квартиры на первичном рынке в определенном строящемся доме, клиенту предложат только определенный набор банков, в котором он сможет получить кредит и, вероятно, этот кредит будет дороже, чем средние ипотечные ставки по рынку.

3. Проблемы, возникающие при кредитовании покупки жилья на вторичном рынке.

Основная проблема при оформлении ипотечного кредита - подтверждение доходов клиента и наличие у него негативной кредитной истории. Также по покупаемой квартире могут быть проблемы с неликвидностью залога (если клиент в целях экономии хочет купить отдельную комнату в квартире или квартиру в полуразрушенном доме), опекунским советом, незаконной перепланировкой. Иногда бывают случаи неблагонадежности продавцов, но банки, конечно же, всегда очень тщательно проверяют подобные сделки, и, обнаружив негативную информацию, не кредитуют покупку такого жилья.

4. Как банк принимает решение о выдаче кредита.

Оно всегда основывается, прежде всего, на оценке кредитоспособности заемщика. Эта оценка состоит из трех обязательных частей: кредитные правила, оценка платежеспособности и скоринг.

Кредитные правила - это определенные правила, которые позволяют банку выбрать своих целевых клиентов. Например, максимальный и минимальный возраст, минимальная зарплата, срок проживания в регионе.

Платежеспособность - это финансовая возможность выплачивать кредит, то есть наличие необходимого уровня доходов.

Скоринг - оценка стремления клиента к оплате кредита и возможности в будущем погашать долг.

 

Налог на доход при сдаче ее в аренду стабилен и не меняется со дня принятия соответствующего декрета. Договора аренды заключаются между двумя лицами – арендодателем арендатором. Налоговую инспекцию интересует лишь первый участник договора – сторона, получающая доход.

Ставка подоходного налога для арендодателя – величина постоянная, вне зависимости от суммы арендной платы – 20% (ее необходимо перечислять поквартально или на год вперед), плюс сумма при регистрации договора в ЖЭКе.

Арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды и в налоговой инспекции, соответственно заполнив годовую декларацию о доходах. Необходимо также предоставить ЖЭКу количество арендаторов (с указанием их реквизитов) для корректировки начисления коммунальных платежей.

Лишь 10% договоров аренды регистрируются в соответствующих органах и не более 1% из них - по реальной стоимости. Если же арендодатель изначально не собирается регистрировать договор – в нем всегда отображена реальная стоимость. Для того чтобы совместить две противоречащие друг другу суммы заполняют два комплекта договоров – один с реальной стоимостью (для себя) и один с фиктивной (для налоговой).

Изменить эту порочную практику возможно лишь при введении обязательного нотариального удостоверения договоров аренды с оплатой госпошлины (не более 1%) вместо ежемесячного 20-процентного налога на доход. Это во многом увеличит число «желающих», но реальные суммы фигурировать в таких договорах будут не часто – как и при продаже, максимум в каждом четвертом.

 

Этот вопрос касается тех, кто намерен приобрести квартиру в кредит для себя и своей семьи.

Случаи, когда банк прибегает к такой крайней мере, как взыскание предмета ипотеки. Данная процедура неприятна не только для заемщика, но и для банка. Тем более, что квартира не интересует банк – ему нужны деньги. Поэтому большинство финучреждений предпочитает подождать несколько месяцев, если у заемщика случились временные финансовые трудности. А в наиболее тяжелых для него случаях некоторые банки вообще могут изменить условия кредитования (увеличить срок кредита и уменьшить таким образом ежемесячные выплаты, что, кстати, банку тоже выгодно, поскольку набегает больше сумма по процентам). Кроме того, большой процент просроченных кредитов – удар по финансовым показателям банка, что способно привести к довольно неприятным для него последствиям.

Не стоит опасаться, что после первого же просроченного взноса банк будет требовать передачи ему квартиры. Тем более что и Закон «Об ипотеке» лоялен к заемщику. Кредитор обязан не менее чем за месяц до начала каких-либо действий предупредить ипотекодателя (и заемщика, если это разные лица) о том, что существуют основания для обращения взыскания на залоговое имущество, и потребовать устранения этих нарушений. И лишь если нарушения устранены не были, кредитор может начинать действовать. То есть в случае, если даже банк собирается отобрать квартиру за один месяц невыплат, то у заемщика есть еще 30 дней на то, чтобы рассчитаться сразу за два месяца.

Однако основанием для каких-либо действий банка в сторону осуществления взысканий может быть нарушение условий кредитного и ипотечного договоров. Но в последнем случае сначала необходимо потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору и лишь после отказа должника исполнить эти требования заводить разговор о взыскании предмета ипотеки.

Закон дает последний шанс должнику даже после того, как взыскание было наложено. До момента продажи залогового имущества на публичных торгах он может вернуть его себе. Но для этого необходимо либо выплатить всю сумму предоставленного кредита, либо просроченные платежи. При этом необходимо будет добавить еще и компенсацию за все расходы банка, связанные с обращением взыскания на квартиру, включая гонорары юристов и оценщиков имущества. И банк отказать не имеет права, даже если подобное право предусмотрено в договоре – это указано Законом.
Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья. Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет ипотечного кредита, следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования.

Если лишения имущества не избежать, то необходимо помнить, что право собственности и право проживания не тождественны между собой. Хотя Закон уточняет, что обращение взыскания на квартиру означает необходимость выселения всех ее обитателей, за исключением тех, которые проживают в нем по договору аренды (включая членов их семей). Но для того, чтобы остаться в квартире, они должны иметь договор аренды либо заключенный до передачи жилья в ипотеку (о чем банк должен был поставлен в известность на момент заключения ипотечного договора), либо заключенный уже после, но с согласия банка.

Но взыскание долга не означает одновременного выселения. Согласно Закону, у жильцов есть месяц на сборы. Но срок этот исчисляется лишь с момента получения соответствующего требования банка. Кроме того, для принудительного выселения банк должен опять обращаться в суд.
Жилищный кодекс указывает, что выселение из квартиры, на которую обращено взыскание согласно договору ипотеки, проходит без предоставления другого жилья. Есть, конечно, оговорка, что если предметом ипотеки является то помещение, которое куплено за счет кредита, обеспеченного ипотекой, то следует выселяемым выдать жилье из фонда временного пользования (проще говоря, комнату в общежитии). Однако тут же указывается, что отсутствие такой возможности не является основанием для приостановки процесса выселения.

С другой стороны, согласно Закону «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», для совершения каких-либо сделок относительно недвижимости, на которую право собственности имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Ипотечный кредит – долгосрочный. Как правило, он выдается не меньше чем на 10 лет, и за это время может многое случиться. К примеру, у заемщика родится ребенок, или будет утрачено то жилье, которое в свое время позволило органам опеки и попечительства дать согласие на заключение ипотечного договора. В таком случае вполне можно зацепиться за то, что продажа на публичных торгах – это тоже сделка. И поэтому на нее необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.

Наличие ребенка – это достаточно надежный способ защиты от выселения из квартиры, купленной в кредит. Правда, сработает он, скорее всего, в том случае, когда выселяемые смогут доказать, что права ребенка будут ущемлены.

Но банки очень редко прибегают к подобным мерам. Согласно законодательству, это связано со множеством трудностей. Поэтому во всех случаях, когда заемщик может хоть как-то погасить свой долг, в том числе и после обращения взыскания на квартиру, банк пойдет ему навстречу либо по своему желанию, либо по требованию законодательства.

 

 

Покупка жилья в кредит на сегодняшний день становится обычным явлением для большинства украинцев. Несколько лет назад доля покупки жилья в кредит не превышала 10% общего объема сделок с недвижимостью, а на сегодня покупка жилья за счет кредитных денег превышает 60% и эта тенденция продолжает развиваться.

Можно ожидать, что к 2010 году около 90% жилья будет покупаться за счет кредитных денег. В Одесской, Донецкой, Днепропетровской областях наращиваются объемы выдачи ипотечных кредитов.

К столь радикальным подвижкам на рынке недвижимости привело существенное изменение банковской политики в отношении ипотечного кредитования. Раньше банки, в основном, ориентировались на кредитование юридических лиц, теперь финансовые учреждения больше внимания уделяют кредитованию физических лиц.

Ряд банков начиная с 2006 года внедрил новые программы ипотечного кредитования для физических лиц на первичном и вторичном рынке. Учитывая специфику рынка строительства жилья, многие банки в рамках своих кредитных программ предложили выдавать кредиты для физических лиц под залог целевых облигаций или свидетельства участника фонда финансирования строительства. В результате этого решена проблема залога при кредитовании жилья, которое находится в стадии строительства, так как согласно украинского законодательства незавершенное строительство не может быть объектом залога.

На стадии строительства физическое лицо получает кредит в банке, за счет которого приобретает целевые облигации или делает взнос в фонд финансирования строительства и этим фиксирует цену стоимости жилья на первоначальном этапе строительства. По мере строительства недвижимости и роста цен на строящееся жилье, физическое лицо-кредитор защищено от колебания цен и не несет убытки за счет удорожания жилья.

Многие банки сегодня с успехом выдают кредиты на покупку строящегося жилья на срок 20-25 лет, а, например, «Укргазбанк» выдает кредиты такого рода на срок до 30 лет. Это позволяет физическим лицам инвестировать денежные средства на первой стадии строительства, когда цена на жилье находится на самом низком уровне и тем самым уменьшается кредитная нагрузка для заемщика. При этом банки, оценивая риски связанные со строительством жилья, пошли по пути аккредитации застройщиков, которая призвана оценить деловую репутацию строителей и исключить риски связанные с не выполнением строителями своих обязательств. Используя систему аккредитации банки тем самым дают возможность физическим лицам ориентироваться в степени надежности того или иного строителя. Физические лица получили возможность за счет кредитных денег финансировать строительство нового жилья для себя.

Также высоким спросом пользуются ипотечные кредиты для покупки жилья на вторичном рынке. Многие физические лица прибегают к ипотечным кредитам лишь с целью улучшения своих жилищных условий. При этом большая часть заемщиков берет кредит только на часть стоимости жилья, другую часть жилья оплачивают или за счет собранных денег или продажи другой недвижимости.

Продажа однокомнатной квартиры и получение кредита на покупку двухкомнатной квартиры – на сегодня одна из наиболее популярных схем кредитования. В этих условиях для заемщиков наибольшую роль играет работа оценщиков недвижимости, которая передается в залог.
Ряд банков создают свою службу оценки недвижимости, что позволяет ускорить процесс анализа и оценки стоимости жилья. Другие банки, пошли по пути аккредитации специализированных оценщиков с целью отбора надежных специалистов. Оба этих подхода имеют различную степень эффективности работы.

Относительно кредитования вторичного жилья, банки проводят политику расширения предлагаемых условий. Для заемщиков вводят льготный период кредитования, когда заемщик имеет право не погашать сумму кредита, а только выплачивать проценты по кредиту. Этот льготный период устанавливается в первый год действия кредитного договора и позволяет заемщику при покупке жилья на вторичном рынке уменьшить свою кредитную нагрузку в начальный период кредитования. Также банк предлагает выдачу кредитов на покупку жилья и на осуществление ремонта его после покупки. Это позволяет заемщику одновременно решить проблему улучшения своих жилищных условий.

Для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования остается актуальным проблема стоимости заемных средств. Кредитование физических лиц на покупку жилья в иностранной валюте негативно отражается на развитии всего банковского сектора экономики. Выдавая кредиты в долларах на длительный период, банки в основном привлекают деньги на гривневые депозиты на короткий период. Это создает диспропорцию и не позволяет снижать стоимость гривневых кредитов. Устранение данного дисбаланса можно осуществить путем формирования рынка ипотечных облигаций.

В Украине рынок ипотечных облигаций только начал формироваться. В начале года Укргазбанк первым выпустил ипотечные облигации, которые положили начало формирования новых условий кредитования населения. Ипотечные облигации Укргазбанка были выпущены в гривне и проданы по ставке доходности 10,2% годовых. Это позволяет существенно снизить стоимость заемных средств и создает благоприятные условия для снижения ставок по ипотечным гривневым кредитам.

Первый выпуск ипотечных облигаций радикально не изменил ситуацию на рынке ипотечного кредитования, но скоро ожидается выпуск ипотечных облигаций другими банками, что позволит сформировать полноценный рынок рефинансирования ипотечных кредитов. Ожидается, что ставка по гривневым кредитам будет снижать до уровня 12-14% годовых, а в перспективе может быть и ниже 10% годовых. В таком случае существенно увеличится количество лиц, которые смогут получить кредиты на покупку жилья. И хотя данный вопрос рассматривается как перспектива, но уже в этом году отчетливо прослеживается тенденция снижения ставок по гривненвым кредитам и приближения их к уровню валютных кредитов.