Перечень статей
01. Недостроенные здания снижают стоимость земли.
02. Кто формирует спрос?
03. Как грамотно оформить наследство на недвижимость, чтобы не «подарить» ее государству?
04. Как разглядеть жемчужину в запущенном и недорогом клочке земли?
05. Разработан законопроект, которым согласование строительных проектов планируется упростить на 30%.
06. Перспективы рынка коттеджных городков.
07. Земельные споры и их решение на Украине.
08. Право собственности как юридическая категория.
09. Трудности покупки земли в кредит.
10. Ключевая роль оценщика.
11. Как продать квартиру без помощи агентства?
12. Загородный дом – это выгодно.
13. Ипотека.
14. Страхование недвижимости.
15. Мошеннические сделки с жильем.
16. Что такое приватизация?
17. Эксклюзивная риэлторская услуга выгодна клиенту.
18. Условия приватизации дачных участков.
19. Зачем нужна экспертная оценка?
20. Новый Жилищный кодекс может "понравиться" квартирным аферистам.
21. Залоговое имущество можно купить несколькими способами.
22. Закон о госрегистрации вещных прав на недвижимость ущемляет права ипотекодержателей.
23. Регистрация прав собственности на недвижимое имущество.
24. Продажа квартиры, купленной в кредит.
25. Порядок предоставления льготных долгосрочных кредитов на приобретение жилья.
26. Нюансы покупки жилья в кредит.
27. Подоходный налог при аренде недвижимости.
28. Взыскание банком предмета ипотеки.
29. Перспективы ипотечного кредитования.
20. Особенности сделок по приобретению нового и строящегося жилья.
31. Как избежать обмана при покупке квартиры?
32. Оценка недвижимости.
33. Главные преимущества деревянного дома.
34. Если собственником жилья является недееспособное лицо.
35. Землеустроительные процедуры обязательны для всех.
36. Торговые центры - перспективы развития.
37. Новые правила налогообложения недвижимого имущества в 2007 году.
38. Анализ земельного участка.
39. Ошибки при покупке дома для сдачи в аренду.
40. Выдержки из Земельного Кодекса Украины.
41. Доверенность и представительство.
42. Законодательство о покупке и продаже недвижимости.
43. Как избежать проблем при покупке?
44. Критерии классификации жилья в новостройках.
45. Налогообложения наследства на недвижимость.
46. Приобретение строящегося жилья.
47. Процедура оценки земельного участка.
______________________________________________________________________
09. Трудности покупки земли в кредит.
Инвестиции в землю всегда считались самыми надежными и выгодными. В Украине это осознали сравнительно недавно — цены на земельные участки в окрестностях крупных городов в последнее время растут значительно быстрее цен на квартиры.
Однако взять кредит на покупку земли пока еще достаточно сложно. Банкиров пугают непрозрачность выделения участков, отсутствие разработанных методик оценки земли, а также долгая процедура оформления права собственности. Куда легче сегодня получить кредит на покупку готового или даже на строительство собственного дома. Впрочем, такая ситуация продлится недолго.
На сегодняшний день жилая недвижимость уже не является самым выгодным способом инвестирования средств. На первое место уверенно вышла земля. С декабря 2006-го по апрель 2007 года земельные участки в пригороде Киева выросли в цене в среднем на 38%, а по некоторым направлениям рост составил около 50%.
Причем расширяется и география сделок по покупке-продаже земли. Так, если еще несколько лет назад перспективными считались земельные участки, расположенные на расстоянии не более 20 км от Киева, то на сегодняшний день актуальной является 35-километровая зона, а через несколько лет она расширится до 50 км.
Повышенный интерес к земле наблюдается и в других регионах страны. Тенденцию к смене инвестиционных интересов уже заметили в Одессе, которая считается вторым городом после Киева по привлекательности инвестиций в недвижимость. Одесские риэлторы признают, что некоторые их клиенты, ранее активно инвестировавшие в жилую недвижимость, сейчас продают квартиры для того, чтобы вырученные деньги вложить в покупку земли.
Естественно, в таких условиях растет спрос на банковские кредиты. Однако украинские финансовые учреждения пока крайне неохотно выдают займы на покупку земли. Причин тому несколько. Во-первых, непрозрачность процедуры выделения земельных участков. Участков, которые имели бы идеально оформленный пакет документов, на сегодняшний день крайне мало. А, следовательно, практически любая сделка по купле-продаже земли теоретически может быть оспорена на основании незаконности выделения земельного участка. В таком случае банк, выдавший кредит, рискует остаться без залога.
Еще одно специфическое отличие земли от других видов недвижимости — наличие сервитутов. Согласно Земельному кодексу Украины, сервитут — это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком. К таким правам относится право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок, право прохода к природному водоему, расположенному на чужом земельном участке, право прохода или проезда через чужой земельный участок и т. д. Более того, земельное законодательство предусматривает, что действие земельного сервитута сохраняется и в случае перехода прав на земельный участок, относительно которого установлен земельный сервитут, к другому лицу.
Проще говоря, если вы купите земельный участок, через который имели право проезжать к своему дому соседи, они и дальше смогут передвигаться по теперь уже вашей территории. И, несмотря на то, что этот факт никоим образом не мешает покупать или продавать землю, он может усложнить жизнь покупателю и, что самое важное, создать сложности при реализации этого участка банком в случае невыплаты ипотечного кредита.
Кроме того, сервитут может быть установлен в судебном порядке. Это означает, что даже если вы приобрели участок без отягощений, соседи могут потребовать предоставить им право прохода или проезда через вашу собственность. Особую актуальность этот момент приобретает в том случае, если покупается, например, дорогой участок с собственным выходом к водоему.
Оценка земли — один из главных факторов, сдерживающих развитие земельного кредитования. Ведь если механизмы оценки жилья более или менее обкатаны, должного механизма оценки земель (как и специалистов, способных проводить такую оценку) нет. На стоимость земли влияет множество как объективных, так и субъективных факторов, начиная от наличия необходимой инфраструктуры и заканчивая такими “растяжимыми” понятиями, как природный ландшафт или видовые характеристики местности.
Кроме того, цены на земельные участки в разных направлениях имеют разные тенденции, и предсказать, какое из направлений будет наиболее популярным через пять лет, достаточно сложно. И еще: если после строительства жилого дома его характеристики вряд ли изменятся (за исключением тех редких случаев, когда перед домом, славящимся своими видовыми характеристиками, возводят еще один дом), то с землей все далеко не так однозначно. К примеру, возле купленного земельного участка через какое-то время могут провести транспортную магистраль или же построить мусоросжигательный завод. Естественно, все эти факторы скажутся на цене земли.
Именно поэтому кредиты на покупку земельных участков на сегодняшний день выдают менее десяти отечественных банков (имеются в виду кредиты на землю под залог приобретаемого участка). Впрочем, это не так мало, если учесть тот факт, что банки начали выдавать подобные кредиты лишь с середины прошлого года.
Средний срок кредитования на покупку земельных участков составляет 20—25 лет. Впрочем, в некоторых банках можно получить ссуду и на 30 лет, а некоторые, наоборот, готовы выдать кредит сроком лишь до 10 лет. Средняя процентная ставка чуть выше ставок по обычным кредитам на жилье и колеблется в пределах 17,5—18,5% в гривне и 11,5—14,5% в иностранной валюте (кредиты в евро, как правило, чуть дешевле, в долларах — чуть дороже).
Первый взнос обязателен во всех без исключения банках, и составляет от 10 до 25% суммы кредита. Впрочем, в некоторых банках могут выдать кредит и без первоначального взноса, но в таком случае потребуют дополнительный залог в виде уже имеющейся у заемщика ликвидной недвижимости. Хотя такое требование может присутствовать и в стандартных условиях выдачи ипотечного кредита. Проще говоря, многие банки, выдавая кредит на покупку земельного участка, берут в залог и сам покупаемый участок, и, к примеру, квартиру в столице. Таким образом, банки пытаются застраховаться от рисков, о которых уже говорилось выше.
Готовым нужно быть и к тому, что при проведении оценки банк несколько занизит реальную стоимость приобретаемого участка. В таком случае реальное соотношение собственного взноса к кредиту может увеличиться не в пользу заемщика.
В перечне документов, необходимых для получения кредита, — стандартный набор в виде копий паспорта, справки о присвоении идентификационного номера и справки о доходах, а также документы на землю: копии паспортов владельцев земельного участка, копии справок о присвоении идентификационного номера владельцев участка, Государственный акт о праве собственности на земельный участок, справка о нормативной денежной оценке земельного участка, выданная государственным органом земельных ресурсов, и выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствии (наличии) ограничений. Некоторые банки также могут попросить свидетельство о браке и копию трудовой книжки заемщика, а также документ, который удостоверяет уплату налога на землю за последние 12 месяцев.
Самый важный здесь документ — Государственный акт о праве собственности на земельный участок. В нем обязательно должны быть указаны экспертная оценка надела, целевое назначение участка, а также его размеры и месторасположение. Особое внимание следует обратить на целевое назначение участка. Фактически на сегодняшний день можно приобрести только участки двух категорий: для строительства и обслуживания жилого дома, а также для садоводства. При этом следует учитывать, что если земля покупается для дальнейшего строительства на ней жилья, то предпочтение следует отдать именно участку для строительства и обслуживания жилого дома. Так как на земельном участке, отведенном под садоводство, согласно закону, можно построить лишь “необходимые дома” (для ведения хозяйства) и “хозяйственные сооружения”.
Именно поэтому и банковские ссуды предоставляются преимущественно только под земли для жилой застройки. И тут следует учитывать еще один момент. Дело в том, что оформление права собственности на земельный участок — процесс достаточно длительный. Покупатель сначала заключает договор купли-продажи земли и отдает деньги, а уже затем приступает к оформлению права собственности, которое может занимать от трех месяцев до года. И земля будет принадлежать ему лишь через это время, после получения на руки государственного акта на право собственности на землю (на имя нового собственника). А, следовательно, и предметом залога этот участок может стать лишь после этого.
В момент же предоставления кредита заемщик подписывает с банком договор залога имущественных прав на земельный участок с обязательством в ограниченный договором период передать в ипотеку уже сам земельный участок. Другими словами, на протяжении какого-то периода времени у банка в залоге находится не сам участок, а лишь имущественные права на него, что является дополнительным риском для финансового учреждения. Поэтому некоторые банки могут установить повышенную процентную ставку на тот период, пока земельный участок не будет передан в залог.
Куда проще взять кредит на уже построенный дом. Такие кредиты выдают многие банки, причем зачастую они входят в состав обычной ипотечной программы. Проще говоря, кредит выдается на тех же условиях, что и обычный займ на квартиру. Иногда “доступ” к кредиту может упроститься, если вы докажете банку свое намерение построить на приобретаемом земельном участке жилой дом (некоторые банки выдают кредит только в таком случае). Тогда банку придется предоставить еще и разрешение на строительство, разрешение на проведение строительных работ, проектно-сметную документацию и договор подряда со строительной компанией. Правда, в этом случае можно рассчитывать на значительно большую сумму кредита, поскольку речь идет фактически о двух кредитах (на землю и на дом), которые выдаются поочередно. Если же у вас уже имеется свой земельный участок, получить кредит на строительство еще проще.
Кредитование под залог земли будет развиваться. Развитие кредитования приведет к неминуемому подорожанию земли, поскольку спекулятивная составляющая на этом рынке увеличится.
- - -
10. Ключевая роль оценщика.
Процесс оценки гостиниц достаточно сложен, поскольку требует учета всевозможных ценообразующих факторов: объект рассматривается и как недвижимость, и как бизнес в определённый период времени.
Еще 3 года назад украинский рынок гостиничной недвижимости был достаточно инертным на фоне другой динамично развивающейся коммерческой недвижимости. Очевидно, что увеличение капитала инвестиционных компаний и интегрирование страны в европейское и мировое сообщество не может не вызвать активного интереса инвесторов и международных гостиничных операторов.
В Украине рынок гостиничной недвижимости активно развивается. Подтверждение тому международные гостиничные сети, открывшие гостиницы в нашей стране: Rixos – новый 5-звездочный отель сети Rixos на 434 номера открыт в Трускавце в сентябре 2005 г., Radisson 4-звездочный в деловом центре Киева; международная сеть отелей Hyat планирует открытие в Киеве к середине июня 2007 г. 5-звездочный Hyatt.
В ближайшее время количество иностранных гостиничных сетей на территории как Киева, так и Украины в целом значительно возрастет. Поэтому особенно актуальным является вопрос оценки гостиниц для последующей продажи и не только.
Разнообразие методов.
В международной практике существует три подхода к оценке: доходный, затратный и метод сравнения продаж. Выбор того или иного подхода зависит от многих факторов, в первую очередь от специфики самого объекта оценки, а также ситуации на рынке недвижимости в данном сегменте. Метод сравнения продаж лучше всего работает там, где есть достаточное число недавно проданных сопоставимых объектов собственности, что является показателем активного рынка.
Сравнительный подход может быть реализован двумя основными методами: методом статистического моделирования и методом сравнительного анализа сделок. Информация, полученная с помощью этого подхода, является более полной и достоверной, чем при использовании других методов. Сложность такой оценки заключается в правильном выборе достаточно представительных аналогов.
Оценщики используют метод анализа затрат, если:
- метод сравнения продаж нельзя использовать по причине нехватки данных о сопоставимых продажах или аренде;
- здание относится к объектам специального назначения, для которых трудно найти сопоставимые объекты, что делает метод сравнения продаж неэффективным;
- объект собственности находится на стадии проектирования.
Стоимость действующей гостиницы в рамках имущественного (затратного) подхода учитывает, как правило, все активы, в т. ч. нематериальные, связанные с брендом гостиницы, за вычетом стоимости всех обязательств (долгов).
Доходный метод разделяется на 2 подхода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Первый позволяет определить стоимость объекта с помощью ставки капитализации и чистого операционного дохода объекта недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков заключается в приведении денежных потоков и стоимости продажи объекта оценки к текущей стоимости.
Доходный метод в оценке гостиничной недвижимости даст ответ на весьма важный для владельца вопрос: каков потенциальный прогнозируемый доход, который гостиница способна генерировать на некий прогнозный период. Однако оценщик может предположить уровень доходности объекта, исходя из его текущего состояния, не прогнозируя каких-либо изменений, скажем, в структуре номерного фонда, в затратах на возможную модернизацию, связанную с моральным устареванием номеров, точки питания.
Не только недвижимость, но и бизнес.
Оценка гостиниц имеет свою специфику. В первую очередь это оценка недвижимости, ассоциированной с бизнесом. Оценивается гостиница как бизнес в зависимости от ее финансовых показателей. Тем не менее, как объект недвижимости она также обладает стоимостью, но альтернативный арендный доход обычно дает гораздо более низкие оценки.
Гостиничный проект намного сложнее, чем строительство любого другого объекта недвижимости. Помимо архитектурного решения самого здания, внутренней планировки и отделки, необходимо учитывать сложную технологическую структуру гостиничного хозяйства: номера, рестораны, фитнес-центры, прачечные, химчистки, магазины, паркинги, конференц-залы и прочее.
Инвестиции в гостиничную недвижимость характеризуются более длительным сроком окупаемости по сравнению с вложениями в другие виды коммерческой недвижимости. Себестоимость строительства торгового или высококлассного офисного центра составляет $1 000–1 100 за 1 кв. м. В то же время инвестиции в качественный отель составят свыше $1 200 за 1 кв. м. Дополнительные затраты на оборудование для отеля и номеров могут составить около 50 % от этой суммы. Следует также отметить, что полезная площадь (номерной фонд) в гостиницах не превышает 50 %, что существенно влияет на их рентабельность. Обширные площади используются для размещения вспомогательных помещений – прачечной, химчистки, менеджмента, room-service и т. п.
Основное отличие гостиниц от других видов недвижимости – планировка здания. Здание, построенное под гостиницу, невозможно использовать не по назначению, например под офис или склад, поскольку каждый тип недвижимости имеет свою специфику.
Гостиницы – это классический объект так называемой «доходной» недвижимости, который является основным средством предприятия, непосредственно генерирующим его доход.
Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта очень тесно переплетается с самой собственностью. Доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду торговых помещений могут составлять до 30 % от общих доходов. Одним словом, хотя гостиницы относятся к объектам недвижимости, способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы.
Рост стоимости и капитализации гостиничного бизнеса очень высокий, т. е. за 8–10 месяцев гостиница может вырасти в цене в 2,5–3 раза.
Нужны ли звезды?
Класс гостиницы играет немаловажную роль при ее оценке. Окупаемость гостиницы существенно влияет на ее стоимость. Гостиница самого низкого класса, окупается за год или два, а 4 или 5-звездочная, в которую вложены огромные инвестиции, не сможет окупиться и за 25 лет.
Каждый оценщик должен применять классификатор гостиниц для целей оценки. 2 года назад был принят классификатор, в котором отмечены все необходимые параметры. Он практически не отличается от европейского, следовательно, качество гостиниц нормативно должно соответствовать мировым стандартам. Но зачастую отели, которые построены в Украине, имеют звездность, которая не соответствует действительности.
Классификация гостиниц – более чем условное понятие, но, тем не менее, есть некие устоявшиеся нормы качества услуг и проекта, которые позволяют отнести его к определенной категории. Сегодня потребители с большим доверием относятся к бренду отдельной управляющей компании, чем к условным звездам.
На данный момент операторы рынка гостиничных услуг звездность устанавливают самостоятельно, и она практически всегда не соответствует общепринятой международной классификации, например, Межгосударственному стандарту туристско-экскурсионного обслуживания.
Кому доверить оценку?
Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» к субъектам оценочной деятельности относятся зарегистрированные в установленном порядке физические лица – субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от формы их собственности, которые ведут хозяйственную деятельность, и в их составе работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с этим Законом.
Некоторые компании, предоставляющие услуги в сфере коммерческой недвижимости (как правило, консалтинговые) также занимаются оценочной и юридической деятельностью. Поскольку одним из важных моментов в оценке недвижимости является юридическая экспертиза, то сочетание этих видов деятельности позитивно отражается на качестве предлагаемых услуг.
В Украине есть достаточное количество квалифицированных оценщиков, имеющих нужный уровень знаний и практики оценки гостиниц. К выбору оценщика нужно подходить внимательно потому, что в Украине пока не страхуют профессиональную ответственность экспертов по оценке. Для того, чтобы не ошибиться при выборе независимого оценщика и тем самым застраховать себя от убытков из-за некачественной и (или) необъективной оценки, лучше всего обращаться в крупные фирмы, зарекомендовавшие себя на рынке, имеющие опыт работы не менее 7–10 лет, входящие в такие саморегулирующие организации как Украинское общество оценщиков, Союз оценщиков земли, Лига оценщиков земли, которые в некоторой степени гарантируют качество работы своих членов.
При этом не обязательно привлекать иностранных субъектов оценочной деятельности, поскольку украинские оценщики, кроме общепринятых международных стандартов и правил, придерживаются отечественного законодательства, и лучше ознакомлены с особенностями региона, в связи с чем им проще и доступнее производить анализ процесса ценообразования того или иного вида имущества и постоянный мониторинг рыночных предпочтений.
Ведущие оценщики в регионах подтверждают достаточно высокий профессионализм и порой не уступают столичным экспертам, поскольку подходят к своей работе очень серьезно. Погрешности в оценке обычно весьма незначительны, что немаловажно для клиентов.
Более чем за десятилетний период существования института независимой оценки украинские специалисты накопили достаточный опыт для оценки данного вида недвижимости.
На украинском рынке уже есть компании, которые смогут квалифицированно оценить этот тип недвижимости: Например, такие компании как Castle Development, Solomon Group, а также Colliers International, DTZ.
Правда, пока в Киеве очень мало крупных соглашений купли-продажи отелей, как готового бизнеса, хотя предложения есть. Крупной сделкой 2006 г. стала продажа отеля «Опера» в Киеве, который содержит 138 номеров.
Оценить, но не продать.
Цель оценки задает, как правило, заказчик – это может быть не только собственник, а и другие заинтересованные стороны. Например, собственник решил передать отель под залог, ему не хватает средств для развития бизнеса и он решает передать объект под залог банка и в этом случае проводиться оценка. Другая ситуация, когда собственник гостиницы хочет пройти международный аудит для того, чтобы показать прозрачность своего бизнеса, получить возможность выхода на международные рынки капитала. В этом случае компания-аудитор (как правило, в этих целях используется большая четверка аудиторских компаний – «ПрайсвотерхаусКуперс», «Делойт енд Туш ЮСК», «Эрнст энд Янг Аудиторские услуги», «КПМГ-Украина») требует проведения экспертной оценки независимой компанией-оценщиком. И оценщик в этом случае выполняет работы по оценке недвижимости для целей аудита, для подтверждения финансовой отчетности. Эти два вида оценки совершенно отличаются – это разные подходы, разные объекты оценки. В первом случае, отель будет оцениваться как целостный имущественный комплекс, а во втором – оценка будет проводиться поэлементно, т. е. все активы, которые имеются в гостинице (здания, оборудование и т. д.) будут переоцениваться отдельно. Оба эти случая отличны от продажи, т. к. при продаже гостиница оценивается еще и с точки зрения бизнеса.
Согласно положениям Приказа Государственного комитета по вопросам технического регулирования и потребительской политики от 1 февраля 2005 года № 28 «Об утверждении перечня продукции, которая подлежит обязательной сертификации в Украине» гостиничные услуги подлежат обязательной сертификации в Украинской государственной системе сертификации продукции – Системе сертификации УКРСЕПРО. Такая сертификация должна осуществляться в соответствии с «Правилами обязательной сертификации гостиничных услуг», которые, в свою очередь, утверждены приказом Госстандарта Украины от 27 января 1999 года № 37.
Работы по подтверждению соответствия (сертификации) гостиничных услуг осуществляются органами по сертификации гостиничных услуг, которые должны быть аккредитованы в соответствии с положениями Закона Украины «Об аккредитации органов по оценке соответствия».
Согласно положениям п. 3.8 Правил обязательной сертификации гостиничных услуг категория гостиницы, мотеля определяется как классификационная группа, которая характеризуется определенным комплексом требований. Категория отмечается символом * (звезда). Количество таких звезд увеличивается в соответствии с повышением уровня качества обслуживания. Гостиницы классифицируются по пяти категориям, мотели – по четырем. ГОСТ 28681.4-95 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц» устанавливает соответствующие требования к каждой из категорий.
Согласно положениям п. 1.5 Правил пользования отелями и аналогичными средствами для предоставления гостиничных услуг использование звезд как знака соответствия гостиницы определенной категории без подтверждения ее в установленном действующим законодательством порядке запрещается. Такое подтверждение осуществляется путем прохождения операторами гостиничных услуг соответствующих сертификационных процедур.
- - -
11. Как продать квартиру без помощи агентства?
Сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме.
Оценка возможностей, консультации о том, как продать квартиру.
Первое, с чего нужно начинать если вы хотите продать квартиру, – хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ – изучение риэлторских изданий, оперативно подающих подобную информацию. Обязательно имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в газете, – не факт, а пожелания продавцов.
Реклама о продаже квартиры.
Следующий немаловажный момент – подача квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день существует огромное количество мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Крупные агентства недвижимости такую информацию не принимают, предпочитая заключение эксклюзивного договора, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на свою фирму.
Еще один способ продать квартиру – подача объявления в газету или в Internet с указанием вашего контактного телефона (как правило, домашнего). Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.
Если вы хотите продать квартиру, то знайте - многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро – три раза в неделю. Подавать объявление каждый день бессмысленно.
Показ квартиры, которую хотите продать, торг.
Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все «закоулки» (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник – это ненормально и должно вас насторожить.
Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение – выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.
Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, не рекомендуется ее продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.
Если на просмотр покупатель квартиры пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости – у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что «...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то». Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей лично.
Еще один совет: если квартира продается без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям – у себя. В таких случаях присутствует элемент «своей» территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, уверенней.
Договоренность с продавцом (покупателем) о продаже квартиры.
Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.
Покупателям же рекомендуется этот вопрос не ставить, уйти от него, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру «упустить», если продавец найдет более выгодного клиента.
Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?
Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как «невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере». Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.
Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение – это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.
Проверка, подготовка сделки, сбор документов, чтобы продать квартиру.
После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться в определенные сроки получения нужных бумаг. Это довольно сложная процедура.
Чтобы продать квартиру необходимо иметь на руках следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на жилище, Справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, Свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда. Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по Выписке из реестра, которую выдает Комитет по регистрации. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день. То есть возможна ситуация, когда продавец, приняв у вас предоплату, завтра продаст свою квартиру другому покупателю. Поэтому в таком случае в качестве предоплаты лучше давать не больше $100–200, чтобы свести свои потери к минимуму.
2. В БТИ необходимо получить: справку; поэтажный план, экспликацию.
Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт.
3. В РЭУ нужно взять:
- выписку из домовой книги – в паспортном столе;
- копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате – в бухгалтерии.
Чтобы их собрать, вам потребуются книжка по квартплате, паспорт или доверенность (если вы не собственник).
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.
5. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
6. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству.
7. Передаточный акт, если квартира отчуждалась.
После того как все вышеназванные документы будут соб
Источник: http://Siriys-Info.com |
