Перечень статей
01. Недостроенные здания снижают стоимость земли.
02. Кто формирует спрос?
03. Как грамотно оформить наследство на недвижимость, чтобы не «подарить» ее государству?
04. Как разглядеть жемчужину в запущенном и недорогом клочке земли?
05. Разработан законопроект, которым согласование строительных проектов планируется упростить на 30%.
06. Перспективы рынка коттеджных городков.
07. Земельные споры и их решение на Украине.
08. Право собственности как юридическая категория.
09. Трудности покупки земли в кредит.
10. Ключевая роль оценщика.
11. Как продать квартиру без помощи агентства?
12. Загородный дом – это выгодно.
13. Ипотека.
14. Страхование недвижимости.
15. Мошеннические сделки с жильем.
16. Что такое приватизация?
17. Эксклюзивная риэлторская услуга выгодна клиенту.
18. Условия приватизации дачных участков.
19. Зачем нужна экспертная оценка?
20. Новый Жилищный кодекс может "понравиться" квартирным аферистам.
21. Залоговое имущество можно купить несколькими способами.
22. Закон о госрегистрации вещных прав на недвижимость ущемляет права ипотекодержателей.
23. Регистрация прав собственности на недвижимое имущество.
24. Продажа квартиры, купленной в кредит.
25. Порядок предоставления льготных долгосрочных кредитов на приобретение жилья.
26. Ответственность и права на рынке недвижимости.
27. Нюансы покупки жилья в кредит.
28. Недвижимость – нерезидентам.
29. Подоходный налог при аренде недвижимости.
30. Взыскание банком предмета ипотеки.
31. Перспективы ипотечного кредитования.
32. Особенности сделок по приобретению нового и строящегося жилья.
33. Как избежать обмана при покупке квартиры?
34. Оценка недвижимости.
35. Главные преимущества деревянного дома.
36. Если собственником жилья является недееспособное лицо.
37. Землеустроительные процедуры обязательны для всех.
38. Торговые центры - перспективы развития.
39. Новые правила налогообложения недвижимого имущества в 2007 году.
40. Анализ земельного участка.
41. Ошибки при покупке дома для сдачи в аренду.
42. Выдержки из Земельного Кодекса Украины.
43. Доверенность и представительство.
44. Законодательство о покупке и продаже недвижимости.
45. Как избежать проблем при покупке?
46. Критерии классификации жилья в новостройках.
47. Налогообложения наследства на недвижимость.
48. Приобретение строящегося жилья.
49. Процедура оценки земельного участка.
______________________________________________________________________
01. Недостроенные здания снижают стоимость земли.
Недостроенные здания на земельных участках могут снизить стоимость сотки. Хотя раньше такие объекты не вызывали особых проблем. Дело в том, что, согласно новому законодательству, законно реализовать недостройку невозможно.
Незавершенным строительством «грешат» в основном дачные кооперативы – именно здесь множество земельных участков не могут похвастаться ничем, кроме вырытых фундаментов и цокольного этажа. Продать такой участок трудновато – большинству клиентов нужная «голая» земля. Кроме того, законно реализовывать незавершенные здания теперь нельзя. Ведь для этого нужно иметь право собственности на дом. Сейчас такой документ можно оформить лишь на полностью готовые дома - с окнами, дверями, крышей и подведенными коммуникациями. Такие сооружения фиксируются в реестре недвижимости, и недостройки туда «не принимают». Хотя еще до создания реестра участок с наполовину готовым домом можно было продать.
С введением реестра недостройки приносят только лишние хлопоты их хозяевам. Поскольку купить землю можно или совсем пустую, или с готовым домом. Нужно снести самовольно построенное двухэтажное, трехэтажное здание и получить справку в бюро технической инвентаризации об отсутствии строения. И только тогда можно продать участок.
Если разобрать недостройку, земля будет стоить дороже. Ведь обычно цена участка с незавершенным строительством уменьшается - на стоимость этого самого строительства. Хотя еще осенью такие дома могли стать плюсом при покупке земли. Ведь эти сооружения можно было довести до ума и выгодно продать, заработав дивиденды. Так как на сегодняшний день его невозможно продать, то нельзя сказать, что это плюс. Это считаются материалы на участке. Либо хозяину нужно завершить коробку и получить свидетельство о праве собственности и ввести дом в эксплуатацию, либо разбирать его и продавать, как стройматериалы. Соглашение заключается следующим образом – земля продается по госакту, а разобранное здание – по расписке. Впрочем, лучше достраивать незавершенные сооружения и продавать их как готовые дома. Тогда не потеряются средства, вложенные в строительство, а объект можно продать намного быстрее.
- - -
02. Кто формирует спрос?
В сфере строительства жилья, наряду со значительно большей доходностью по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости, присутствуют и огромные риски. По отзывам застройщиков, они стремятся направлять свои инвестиции в сектор коммерческой недвижимости.
Инвестиции и риски
Ближайшие перспективы основных сегментов рынка недвижимости Украины и их доходность выглядит следующим образом.
- Торговая недвижимость – новые предложения в ближайшие год-два составят 14 торговых центров в столице и 80 в регионах, площадь 269 тыс. кв. м и 1,7 млн. кв. м соответственно. Ставки аренды в Киеве и городах-миллионниках – ?500-1900 за кв. м в год. Это примерно вдвое больше, чем в Праге, Варшаве и в полтора раза – в Будапеште.
-Офисная недвижимость – сегодня существует 37 офисных центров в столице, планируется еще 62. Только в этом году новое предложение должно составить не менее 140 тыс. кв. м. В регионах в ближайшие год-два – 58 БЦ, площадь которых составит 313 тыс. кв. м.
- Жилая недвижимость – новое предложение в Киеве составляет 1,2-1,5 млн. кв. м в год, в городах-миллионниках – 150-400 тыс. кв. м, в областных центрах – 20-100 тыс. кв. м. Себестоимость строительства жилья – $800-900 за кв. м, при этом она растет примерно на $100 в год.
При значительно большей доходности строительства жилья по сравнению с другими сегментами присутствуют и огромные риски, из-за чего западные инвесторы меньше интересуются данным сектором в отличие от коммерческой недвижимости. Ведь проект может быть остановлен на любой стадии. Риски существуют по срокам, по разрешительным процедурам, по продажам площадей и т.д.
О возможном обвале цен на рынке жилья специалисты говорили не раз. Даже назывались сроки, например, перед президентскими выборами 2004 г. Последний раз резкий спад активности наблюдался весной этого года, когда на многих новостройках приостановили продажу квартир, а введение в эксплуатацию нового жилья уменьшилось, в Киеве, например, на 22% в I квартале по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. «Квартирного бума сегодня в Киеве нет», - заявляет Владимир Винокур, директор центра недвижимости и оценки «Мегакон-В».
Действительно при всех разговорах о строительном буме сейчас строят в три раза меньше, чем до 1989 г. В то же время макроэкономические показатели весьма благоприятные в последний год. Стабильное развитие рынка обуславливают его привлекательность для украинского и иностранного капитала.
«Что касается перспектив рынка коммерческой недвижимости, то они огромны, но обвал арендных ставок возможен», - считает директор представительства Jones Lang La Salle Андрей Назаренко. И если они снизятся до уровня Варшавы – $20-30 за кв.м, это может поломать планы инвесторов. А произойдет это в случае выхода новых игроков и объектов на рынок. Относительно малая емкость рынка приведет к быстрому насыщению и обвалу цен.
Кроме того, у нас отсутствует реальная конкуренция в девелопменте коммерческой недвижимости. Это продукт местных девелоперов, которые не выдержат конкуренции в случае прихода западных коллег с обкатанными проектами и технологиями их создания.
Стратегия и тактика
Компании сейчас строят не наобум, а основываясь на и маркетинговых исследованиях. А выход некоторых строительных компаний на международные фондовые рынки («ХХI век», «ТММ», Dragon-Ukrainian Propertiers&Development PLC) позволяет привлечь существенный капитал для развития. «Наша компания 90% своих инвестиций направляет в сектор коммерческой недвижимости, - говорит президент Инвестиционно-проектной компании «XXI век» Лев Парцхаладзе, - так выгоднее». «Сейчас практически нет спроса на жилье эконом-класса, соответственно, строители переключаются на торговую или элитную недвижимость», - утверждает Алексей Некрасов, аналитик компании Gait and Taggart Securities.
Вместе с тем, по словам гендиректора компании ТММ Николая Толмачева, теперь компания сможет направить полученные средства на освоение новых сегментов рынка, продавать жилье на конечной стадии строительства, а не на уровне котлована. Кроме того, будут продавать не голые стены без внутренней отделки, в которых каждый фантазирует, как хочет, не разбираясь в этом деле, а готовый проект, покупатель сможет только выбирать из предлагаемого ассортимента.
Статистика показывает, что когда квартира сдана «под ключ», покупатель и не стремится там ничего переделывать. «Мы будем формировать спрос на рынке, а не подстраиваться под него, - говорит Николай Толмачев, - будем обслуживать свои дома в течение 30-50 лет, только тогда покупатель может быть уверен в их качестве».
Таким образом, нынешняя высокая доходность на рынке недвижимости – одновременно и высокие риски, отпугивающие серьезных инвесторов. Украинский рынок спекулятивен. Он существует в условиях отсутствия опыта, спада активности. Цены растут, не имея для этого оснований. Ведущие аналитики прогнозируют рост цен на уровне 10-12%, а он составляет 70%. Существует огромный барьер недопонимания и взаимных ошибочных ожиданий между местными властями и застройщиками.
- - -
03. Как грамотно оформить наследство на недвижимость, чтобы не «подарить» ее государству?
Как грамотно оформить наследство на недвижимость, чтобы не «подарить» ее государству, и в какую сумму обойдется оформление? Обязательно ли наличие завещания?
Завещание не обязательно, если претендент на наследство входит в число родственников, - утверждает киевский юрист Зоя Евграфова. - Заявления всех претендентов на наследство будут рассматриваться в течение полугода. Чтобы напомнить о своем существовании, вам также следует написать заявление. Делать это нужно в государственной нотариальной конторе того района, где жил умерший. Чтобы подготовиться к вступлению в права наследства, вам необходимо собрать пакет документов, состоящий из свидетельства о смерти, справки о регистрации умершего в квартире до его смерти, правоустанавливающих документов и техпаспорта на квартиру, право на которую вы собираетесь оформлять.
Также потребуется справка из жэка с данными о тех, кто прописан в квартире, так называемая Форма-3. Следует запастись официальными бумагами, подтверждающими ваши родственные связи с умершим: свидетельствами о рождении, заключении или расторжении брака, смене фамилии и пр.
По истечении полугода со смерти родственника, у вас есть шанс стать владельцем недвижимости или ее части. Если вы относитесь к числу родственников первой степени (среди них - дети, родители, жена, муж), оформление наследства обойдется почти бесплатно (если не считать оплаты квитанций и оформления справки-характеристики на недвижимость в БТИ). Если вы состояли с умершим в других родственных связях, придется уплатить 5-процентный налог (от стоимости объекта наследования). В случае, если имущество вам завещал посторонний человек, сумма налога утраивается.
- - -
04. Как разглядеть жемчужину в
запущенном и недорогом клочке земли?
Цены на землю в Украине не растут, а галопируют. Отечественная земля по стоимости уже не уступает заграничной.
Помещения и здания приносят владельцам от 10% до 30% годовых, если они сдаются в аренду. На перепродаже участков можно заработать в несколько раз больше. Рост цен на землю под Киевом за последние два года составил 86-650% - в зависимости от направления. В Харькове участки растут в цене как минимум на 100% в год, брокеры не прогнозируют замедления темпов роста и в будущем году. В Донецке только за три летних месяца стоимость участков выросла на 10-15%.
Поэтому земля остается самым привлекательным объектом для инвестиций. Купив участок, можно на несколько лет о нем "забыть". Затем перепродать вдвое, а то и втрое дороже. Участки являются хорошим способом вложения денежных средств.
В регионах земельный рынок до недавнего времени был развит слабо, и участки практически не перепродавались. Ситуация изменилась год-два назад. Резко выросли цены даже на те участки, которые до недавнего времени считались неликвидом.
Есть, правда, и "бесперспективная" земля по $300-500 за сотку, которую никто не хочет покупать. Огромное количество участков продается по цене в 2-3 раза ниже рыночной, а их все равно никто их не берет -расположены неудачно, вдали от дорог и других коммуникаций. Поэтому самая успешная стратегия спекулянта - брать ликвидные участки по средней цене.
Как искать.
Расчетливый инвестор должен разглядеть жемчужину в запущенном и недорогом клочке земли. То есть оценить, подскочит ли участок в цене через несколько лет и насколько. Какими могут быть признаки грядущего роста? Заявления властей о строительстве рядом дороги, разговоры дачников об электрификации района, прокладке теплотрассы и так далее. Кстати, есть еще одна стратегия. В Киеве существуют компании, которые скупают участки там, где в будущем предполагается строить дороги. "Вы представляете, сколько придется заплатить властям, чтобы выкупить обратно эти земли? Прибыль получается колоссальная", -- рассказывает "Деньгам" киевский брокер Сергей. Разумеется, такая стратегия рискована: Украина -- не США, поэтому власти с частной собственностью граждан не церемонятся. Есть опасность, что такую землю просто заберут как "общественно важную". По закону местные власти могут изъять землю для общественных нужд. Они должны выкупить ее у владельца или предложить ему равноценный по стоимости участок в качестве компенсации. Если собственник и местные власти не достигнут взаимопонимания относительно компенсации, то вопрос может быть урегулирован в судебном порядке. Тут часто начинается самое интересное: неизвестно, чью сторону примет суд. Велика вероятность, что клиента - особенно если его интересы будут защищать хорошие адвокаты. Юридические услуги в этом случае обойдутся дорого: земельные вопросы в случае работы с физлицами -- одни из наиболее прибыльных. Стоимость услуг может доходить до $10 тыс., если дело сложное. Среднее "тянет" на $2-5 тыс.
Есть еще вариант. Можно купить относительно большой участок за $100 тыс. и разбить его на две части. Через два года каждая будет стоить $100 тыс.: во-первых, цены на рынке растут очень быстро, во-вторых, маленькие участки пользуются большим спросом.
Риски.
Пожалуй, главным риском при инвестировании в землю могут быть форс-мажорные обстоятельства, вызванные решениями властей. Например, решение построить мусорный полигон. Стоимость всех прилегающих к нему участков теоретически должна упасть в момент. Но только теоретически. Потому что перенос заводов-полигонов интересен городским властям, а пригородные земли находятся в руках властей областных, которые с этих земель "кормятся". Получается, что город хочет создать предприятие на земле, которая ему не принадлежит.
Согласно Генплану развития Киева до 2020 года, столичные власти планируют вынести за черту города или ликвидировать до 40 предприятий, занимающих более 100 га земли, и еще более 5-ти -- перепрофилировать. Часть из них уже закрыта в связи с экологической небезопасностью, часть -- выкуплена строительными компаниями и либо перепрофилирована, либо на их земле развернулось жилищное строительство, остальные планируется вынести за черту города. Но... столичные чиновники разводят руками и признают, что свободного места в пригороде практически не осталось. Большинство земель под Киевом уже распроданы областными (районными, поселковыми) властями. Поэтому вопрос о том, где разместятся заводы после выноса за черту города, остается открытым.
В городах-миллионниках ситуация по части рисков похожая, но только все происходит с отставанием на пару-тройку лет. Исключение составляют разве что пригороды Донецка - прямо к его черте подступают соседние крупные города (вроде Макеевки - размером с хороший областной центр). Там, кстати, нужно быть крайне осторожным с инвестициями в пригородные участки - помимо общеукраинских рисков, там существует еще один: может оказаться так, что аккурат под наделом проходит заброшенная горная выработка. Минное поле, да и только.
Что почем?
Стоимость земли зависит не только от месторасположения, но и от функционального назначения. Так, наиболее дешевыми являются земли сельхозназначения, а земли под строительство, например, коммерческой недвижимости, стоят на порядок дороже. Согласно территориальному принципу, то наиболее дорогая земля в столичном регионе, а также вблизи городов-миллионников.
В районе малой и большой дамб в Конче-Заспе (элитный пригород Киева) сотка обойдется в $2-12 тыс. Участок на Петропавловской и Софиевской Борщаговке стоит $3-5 тыс. за сотку, в поселке Козин - от $1 тыс. Впрочем, киевские риелторы утверждают, что цены вырастут еще больше. На данный момент в Киеве существует высокий спрос на участки под жилищное строительство, а также на земельные участки площадью от 5 га под строительство крупных торговых комплексов иностранными ритейлерами, например, Auchan, Carrefour, IKEA, Practiker и так далее. Под Киевом, в 20-километровой зоне существует спрос на землю под строительство коттеджных городков и современных логистических комплексов.
Возле Донецка участок под индивидуальное строительство обойдется в $5-20 тыс. за сотку. В центральной части города сотка стоит $25-30 тыс., на окраине и в пригороде -- $3-5 тыс.
В Одессе действует "морской закон": чем ближе участок к морю, тем он дороже. Например, в районе Аркадии стоимость сотки на вторичном рынке доходит до $100 тыс., под Одессой и на окраине города - от $5 тыс. на не-морской стороне и от $10 тыс. на морской. Есть земля, которая стоит $2 тыс. за сотку, а есть - по $100 тыс. за сотку. Цены на участки сопоставимы со стоимостью жилья. Однокомнатная квартира в "хрущевке" на окраине города стоит $50 тыс. За последний год, в условиях интенсивной газификации, улучшения транспортного сообщения, развития инфраструктуры и строительства торговых объектов, выросли в цене и земли, расположенные далеко от города, как утверждает директор. Год назад участок в 20-30 км от Одессы стоил $4 тыс. за сотку, а теперь - все $6 тыс.
Рост стоимости земли в следующем году немного замедлится. Если раньше цены расли на 100% в год, то в 2007 вырастут на 30%. Почему? Рынок приблизился к насыщению. Все набрали участков и хотят продать подороже. Покупатели, в свою очередь, не торопятся. Их просто не устраивают заявленные цены.
За морем - не дороже.
Цены на землю в Украине не отстают от заграничных. Стоимость сотки возле Лондона "стартует" с 3 тыс. фунтов. Цена участка земли в 5 соток вблизи британской столицы, приобретенного за 25 тыс. фунтов, в течение 15 лет возрастет до 234 581 фунта в случае если нет разрешения на строительство. Если же такое разрешение имеется и жилой объект возведен, стоимость может возрасти до 419 569 фунтов стерлингов. В России цены на землю тоже "кусаются". Давно никого не удивляют "золотые" участки стоимостью $100 тыс. за сотку.
Что влияет на цену земельного участка:
- целевое назначение;
- расстояние до города;
- перспективность и престижность направления;
- площадь и рельеф участка;
- наличие подъездных путей;
- наличие коммуникаций на участке или вблизи него: свет, газ, вода;
- наличие сооружений на участке;
- природные условия и живописность местности: близость парковой зоны, леса, реки, озер;
- социальное окружение;
- наличие ж/д ветки.
- - -
05. Разработан законопроект, которым согласование строительных проектов планируется упростить на 30%.
Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства разработало законопроект о внесении изменений в некоторые законы (относительно содействия инвестиционной деятельности в строительстве). Об этом заявил заместитель министра строительства Юрий КАЗМИРУК .
По его словам, если он будет принят, то количество разрешительных процедур при согласовании строительных проектов можно сократить на треть.
«Этими наработками мы поставили себе целью, хотя бы на 30%, это условная цифра, сократить количество разрешительных процедур», - отметил Ю.КАЗМИРУК.
Законопроект согласован с разными министерствами и ведомствами, кроме Госкомпредпринимательства, и пока не зарегистрирован в Минюсте.
В соответствии с законопроектом, отведение земельного участка будет осуществляться по одноразовому согласованию с местным советом, который одновременно будет предоставлять разрешение на проведение топоразведывательных работ и разработку технической документации.
«Предоставление и выделение земельных участков - это достаточно существенный момент. Вы прекрасно знаете, что процесс выделения земли иногда длится 1,5-2 года, инвестор на втором этапе не всегда уверен, что он получит земельный участок под строительства объекта», - сказал о действующей системе землеотвода заместитель министра.
Также законопроектом предлагается предоставлять земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности только на условиях состязательности - через тендеры или аукционы.
Кроме того, документом вводится механизм «единого окна» при подготовке исходных данных и сокращение сроков их подготовки, четкое разграничение строительного паспорта и исходных данных; процедура регистрации объекта в органах Госархстройконтроле вместо выдачи разрешения на строительство; обязательная разработка местных правил застройки, и если они имеются, будет отменяться необходимость выдачи архитектурно-планировочных заданий.
Ю.КАЗМИРУК подчеркнул, что законопроектом устанавливаются более жесткие требования к автору строительного проекта, которого будут лишать сертификатов и лицензий «за его так сказать нерадивую деятельность». «Иногда имеем такие прецеденты, когда рукой автора проекта водит инвестор. Это тоже своего рода крайность. С этим нужно тоже бороться», - отметил заместитель министра.
Документом также вводится проведение экспертизы по принципу организационного единства, так называемого «единого окна».
«Сегодня есть шесть видов обязательных экспертиз, а всего 13 видов, которые иногда длятся по 30-45 дней. И когда составить последовательно всю эту продолжительность, иногда приходится долго ходить инвестору, чтобы получить позитивное комплексное заключение», - отметил Ю.КАЗМИРУК.
В целом он напомнил, что инвестор должен осуществить как минимум 109 тактико-технических действий, прежде чем получит разрешение на начало строительных работ.
«25-35 организаций ему нужно обойти, 4-6 раз в каждую организацию зайти. Ни терпения, ни здоровья не хватает, чтобы с этой бюрократической процедурой справиться», - сказал Ю.КАЗМИРУК.
- - -
06. Перспективы рынка коттеджных городков.
Провал наполеоновских планов девелоперов по выводу на рынок гигантского количества жилья в загородных коттеджных городках поставил потенциальных покупателей в сложное положение. Воспользовавшись ажиотажем, девелоперы предлагают желающим выложить за будущую родовую усадьбу — типовые кирпичные коробки без отделки — миллионы долларов. А сравнительно недорогие ($150–200 тыс.) коттеджи для "среднего класса" вообще перешли в разряд дефицита. Собственники земли, анонсировавшие ранее массовое начало возведения таких поселков, попросту выставили полученные бесплатно под будущее строительство земельные участки на продажу.
Городки сыграли в ящик.
В этом году в Киевском регионе было введено в строй порядка десяти цивилизованных коттеджных городков. Это первые очереди "Золоче", «Вишневе мiстечко», «Ясноозерное», "Петрушки", «Паритет-Сервис», "Романово", «Зелений гай», «Плютово», «Французкого городка» и т. п. По словам директора АН RED Ярослава Цуканова, более 80% из сданных в этом году квадратных метров — голые коробки. «На доведение их до ума уйдет еще как минимум два года, ведь нельзя назвать введенным в эксплуатацию коттеджный городок, где нет ни одного дома с внутренней отделкой и даже не проложена центральная дорога, не говоря уже о том, что там не имеется ни одного объекта инфраструктуры», — говорит г-н Цуканов, отмечая, что, по всей видимости, значительная часть построенных в этом году коттеджей будет продаваться на протяжении двух–пяти лет, и еще не факт, что их раскупят. По его словам, хорошо реализовывались дома лишь в трех-четырех поселках, в то время как продажи в остальных не превысили 20%, что уже перевело эти проекты в разряд невыгодных для девелоперов.
Специалисты отмечают, что в нынешнем году рынок практически ничего не предложил представителям среднего класса столицы — большинство владельцев земельных участков, анонсировавших возведение на своих землях городков эконом-класса, выставили их на продажу, отказавшись от реализации строительных проектов.
В кулуарных беседах чиновники областной и районных администраций говорят, что невыход на рынок большинства заявленных коттеджных проектов связан с желанием бизнеса заработать на земле. «Схема проста: компании разными способами выбивали у местных властей землю под коттеджное строительство, показывали какие-то проекты, а потом заявили, что имеют сложности с финансами, и теперь просто продают отведенный участок по частям», — сообщил «ДС» чиновник одной из районных администраций города, пожелавший остаться неназванным. По неофициальным данным, сейчас в каждом из шести пристоличных районов (Киево-Святошинский, Васильковский, Вышгородский, Обуховский, Броварской, Бориспольский) продается по пять-шесть участков площадью 5–20 га, которые ранее отводились местными сельсоветами под строительство поселков.
В итоге средний класс может выбирать сейчас всего из двух-трех проектов, которые будут введены в строй в 2007–2008 гг., но, по словам специалистов, имеют ряд существенных недостатков. Так, при приятной цене в $625–740 за кв. м городки холдинга «Киевгорстрой», активно рекламирующиеся сегодня как место жительства для среднего класса, расположены в 40 км от столицы и крайне неудобны с точки зрения транспортного сообщения. «Семье, которая собирается избрать коттедж в этих городках для круглогодичного проживания, придется тратить на проезд к своему дому два-три часа ежедневно, при этом не стоит забывать о денежной составляющей подобных «путешествий». Однако цена дома в таком городке — $80–170 тыс. — вполне сопоставима со стоимостью одно-трехкомнатной квартиры в пределах города», — говорит Ярослав Цуканов.
Кроме киевгорстроевских коттеджей, в эконом-классе сегодня представлены только проекты малоизвестной компании «Киев-Градобуд» в Здоровке ($650 за кв. м, $98 тыс. за домик). Этим выбор для состоятельного среднего класса столицы и ограничивается.
Не предлагает рынок особого разнообразия тем, кто согласен приобрести дом с внутренней отделкой и землей за сумму, меньшую $400 тыс. По сути, бизнес-класс может выбирать только из городков «Паритет-Сервис» ($1,2 тыс. за кв. м, от $230 тыс. за коробку), «Новый дом» ($1,1 тыс. за кв. м, от $243 тыс. за коробку), «Три реки» ($1,1 тыс. за кв. м, от $220 тыс. за коробку), «Зелений гай» ($1 тыс. за кв. м, от $300 тыс. за коробку), «Михайловский сад» ($900 за кв. м, от $135 тыс. за коробку).
По словам специалистов, из этих проектов состоятельные граждане выбирают по трем основным принципам: транспортной доступности поселка, близости к реке или лесу, а также соотношению цены и качества строительных материалов, используемых при возведении дома. «Те, кто готов потратить на свой загородный дом до $400 тыс., не согласны жить в поселке, из которого трудно и долго добираться до города. Также такие клиенты пока не хотят покупать таунхаусы, у которых, как известно, стенки являются общими с соседями. Поэтому фаворитами спроса в этом сегменте остаются обуховское и житомирское направления, а также коттеджи по индивидуальным проектам», — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Планета Оболонь» Елена Негуляева.
Дешевая элита.
Ввиду несостоявшегося массового выхода на рынок городков эконом-класса 80% предложения продолжают составлять особняки класса элит (в среднем $1,5–3 тыс. за кв. м, площадь дома от 300 кв. м). Но и в этом сегменте наши девелоперы пока не научились строить объекты, которые обеспечивали бы киевским миллионерам пристойное соотношение цены и качества. По данным специалистов компании «Канзас», сейчас в пригороде столицы только 2% городков можно отнести к поселениям с развитой инфраструктурой. «Помимо цены коробки, которая вместе со стоимостью земли составляет $0,5–1 млн, никаких других атрибутов «элитности» девелоперы не предлагают: всего лишь охрана поселка, озеро и сосновый бор. А вот бассейн, яхт-клуб и кинозал обещают лишь в некоторых проектах, да и то не факт, что их построят», — говорит Елена Негуляева.
Мало того, некоторые девелоперы экономят даже на самом основном — индивидуальном стиле элитного дома. По словам специалистов, нынче состоятельный покупатель может приобрести жилье в поселке, где при стоимости $600–700 тыс. за коробку предлагают особняки, разработанные на основе польских массовых проектов стоимостью $300 за штуку. В другом проекте потенциальным жильцам предоставляют за $2 млн коробку особняка, рядом с которым расположены еще пять точно таких же домов-близнецов. Более того, эта своеобразная «резервация для миллионеров» расположена на самом въезде в коттеджный городок, то есть через дома-близнецы десятилетиями будут ездить остальные обитатели поселка. Неудивительно, что подобные проекты, несмотря на активную рекламу застройщиков, остаются непроданными.
В целом же сезон весны-осени 2006 г. показал, что основными покупателями на рынке пригородных коттеджных городков и далее остаются семьи с годовым доходом не менее $500 тыс. Тем, кто имеет годовой доход или накопления в пределах $100– 200 тыс., войти на рынок цивилизованных поселений, как и раньше, очень проблематично.
Бума не будет.
Пока будущее рынка современных коттеджных городков специалисты видят в черных красках. По мнению директора по развитию ООО «Первая Днепровская инвестиционная компания» Олега Хомы, если сегодня средний срок реализации одного проекта составляет два–четыре года, то в дальнейшем он увеличится. Аналитики также прогнозируют, что следующий год не будет особенно богатым на новые проекты: в течение 2007 г. специалисты компании «Канзас» ожидают введения в эксплуатацию всего 20–30 тыс. кв. м площадей в коттеджных городках. Двукратный рост предложения предполагается только в 2008 г., когда на рынок будет введено не менее 400 тыс. кв. м жилья в загородных поселках. Тогда планируется построить и реализовать 15 проектов, которые, по данным компании «Украинская Торговая Гильдия», сегодня находятся в стадии разработки концепции или проектирования, а также довести до ума уже строящиеся эконом-городки «Киевгорстроя».
В дальнейшем темпы роста строительства коттеджных городков замедлятся. По словам заместителя губернатора Киевской области Юрия Ковбасюка, уже сегодня спад на этом рынке прогрессирует. «Сейчас снизился спрос на коттеджи — они слишком дорогие, а покупательская способность потенциальных жильцов достаточно низка. Поэтому многие компании переориентируются на более ликвидное многоэтажное жилое строительство в пригородной зоне. Характеристики земельных участков для возведения как коттеджей, так и многоэтажного жилья сходны, и я не исключаю, что строители больших домов будут просто скупать наделы у компаний, получивших у властей землю под коттеджи», — полагает г-н Ковбасюк.
- - -
07. Земельные споры и их решение на Украине.
Земля в жизни общества играет важную и многоаспектную роль, так как основное средство производства в сельском хозяйстве, базис размещения производительных сил в промышленности есть всеобщее условие существования каждого индивида как биологической части живого мира.
Большую роль играет земля в имущественных отношениях, являясь объектом пользования и собственности (хотя в несколько ограниченной форме). Вовлечение земли в гражданский товарооборот в качестве недвижимого имущества ведет к увеличению земельных собственников и пользователей, что способствует росту количества земельных споров.
Сегодняшняя ситуация требует усовершенствования законодательного механизма решения земельных споров. В этом отношении обращение к историческому материалу данного вопроса может подсказать оптимальный вариант модели земельно-судебной юрисдикции (органов по решению земельных споров). Очевидно, что споры по поводу земли существовали еще в те времена, когда сознание и человеческое мышление были в начальной стадии развития. Такие споры решались поединком, и земля принадлежала победителю по праву сильнейшего.
С возникновением государства земля становится собственностью отдельных людей, в этот период не существовало государственных органов по решению споров вообще и земельных споров в частности, но существовал суд общины, которая выносила решения и по земельным спорам, в том числе на основе давних местных обычаев и правил. Для мелких землевладельцев в раннефеодальные времена (Х-Х11века) существовал суд феодала (князя, посадника, воеводы, боярина), который нередко нарушал правовые обычаи в свою пользу.
Во времена средневековья Украина была охвачена литовской и польской колонизацией, значительно окрепшей после образования в 1569 г. Речи Посполитой. Колонизация принесла с собой магдебургское (немецкое) право, в соответствии с которым и решались земельные споры. Параллельно функционировали и специализированные мобильные земельные суды - комиссарские суды (от слова “комиссар” - уполномоченный). Речь Посполитая была в положении постоянной внутренней перманентной войны между большими земельными магнатами за обладание землей - так называемые “наезды”. Это расшатывало существующий строй, поэтому в 1578 г. для решения земельных споров крупных землевладельцев возникает Коронный трибунал Речи Посполитой как высшая судебная инстанция. В его состав входили: верхушка землевладельцев, сенаторы, ко
Источник: http://Siriys-Info.com |
