http://forum.sevastopol.info/viewtopic.php?f=1&t=110649

http://bezbanka.at.ua/

http://forum.finance.ua/viewtopic.php?t=21315

И еще статейка.

Банки не имеют права изменять процентную ставку по ранее заключенным кредитным договорам. Такое мнение высказал управляющий партнер юридической компании Jurimex Юрий Крайняк.

Даже если условия подписанного заемщиком договора предусматривают такую возможность, она должна реализовываться в законном порядке, то есть, через суд, отмечает юрист. "В соответствии с Хозяйственным кодексом, в случае, если одна сторона предложила внести изменения в кредитный договор, а другая с предложенными условиями не согласна, эти изменения могут быть внесены только по решению суда", - говорит он.

Аналогично, по словам Крайняка, расторжение договора допускается либо по согласию всех сторон, в том числе заемщика, либо в судебном порядке. "Если банк утверждает, что в случае отказа заемщика подписать дополнения к кредитному договору о повышении ставки по кредиту договор будет считаться расторгнутым – такое утверждение не имеет под собой законной силы", - отмечает он.

Кроме того, согласно утвержденным НБУ в 2007 г. "Правилам предоставления банками Украины информации потребителю об условиях кредитования и общей стоимости кредита", банки имеют право изменять процентную ставку по займу исключительно в том случае, когда наступило какое-либо объективное событие, прямо и непосредственно влияющее на стоимость кредитных ресурсов. "По сегодняшний день ни один из банков, клиенты которых обращались к нам с просьбами помочь, не сумел назвать какое-либо объективное обстоятельство, внезапно наступившее и прямо повлиявшее на увеличение стоимости уже выданного кредита", - говорит Крайняк. Эти же правила Нацбанка устанавливают запрет на изменение процентной ставки по желанию только одной из сторон кредитного договора - так что законно решить вопрос об изменении ставки по кредиту банку вообще проблематично.

"Заемщик, получивший от банка письмо о необходимости подписания дополнительного соглашения к кредитному договору (касательно увеличения процентной ставки), должен ответить банку о своем несогласии по изложенным выше мотивам. А в случае, если банк продолжает настаивать на своем - готовить документы в суд. Кроме того, заемщик имеет право обратиться как в Нацбанк непосредственно, так и в Госкомитет по вопросам технического регулирования и потребительской политики (бывший Комитет по защите прав потребителей). Последний должен проверить кредитный договор и обязать банк привести его в соответствие с законом, так как Закон о защите прав потребителей, за редким исключением, не допускает включение в договора пункты, по которым одна сторона (банк) получает право в одностороннем порядке изменять условия договора на свое усмотрение", - говорит юрист.

Первый вариант – когда финучреждение и заемщик решили расстаться вроде бы «полюбовно». В таком случае должник получает «добро» банка на поиск нового покупателя жилья, на приобретение которого был выдан кредит. Впрочем, поиском может заняться и само финучреждение. «Человек, пожелавший приобрести недвижимость, находящуюся в залоге нашего банка, сначала получает возможность осмотреть квартиру на месте, затем, если цена согласована, с ним заключается договор купли-продажи. После этого имущество выводится из залога и передается новому покупателю. Деньги, полученные от него, идут на выплату кредита. Непокрытый остаток ссуды погашается, согласно закону «Об ипотеке», за счет другого имущества неплатежеспособного заемщика», - описывает механизм продажи заложенной недвижимости начальник отдела сопровождения залоговых операций БМ Банка Дмитрий Осыпа.

Второй вариант – когда испытывающий финансовые трудности заемщик не желает расставаться с жильем. В таком случае банк вынужден обратиться в судебные инстанции – ведь, согласно закону «Об ипотеке», в Украине обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется только на основании решения суда, исполнительного предписания нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (то есть банка-кредитора). Мера эта крайне непопулярна и среди должников, и среди банков. Последние стараются не доводить дело до суда, ведь в случае продажи квартиры/дома на аукционе они понесут существенные издержки. Это – комиссионные, взимаемые Государственной исполнительной службой (ГИС) (она проводит реализацию конфиската), плата организатору торгов (бирже) и вознаграждение эксперту, который оценивает предмет ипотеки. «У ГИС комиссия – фиксированная, это 10% цены продаваемого жилья, - рассказывает начальник отдела по работе с залоговым имуществом Партнер Банка Александр Ляховский. – Плата организатору торгов обычно не превышает 5%. Стоимость работы эксперта по оценке - 500-1000 грн., если речь идет о продаже жилой недвижимости (квартиры)». Т. е. общие затраты банка при реализации недвижимости «с молотка» составят приблизительно 15% - это та сумма, которая будет отнесена на валовые затраты финучреждения.

Когда банк и неплатежеспособный заемщик расходятся «мирно», то они обычно согласовывают и стоимость продаваемой заложенной квартиры или дома. Если же решение вопроса передается суду, то последний и будет определять стоимость недвижимости – на основании акта оценки, проведенной независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензию Фонда госимущества и аккредитованным ГИС. Затем устанавливается начальная цена реализуемого на аукционе залога. По законодательству она не может быть ниже 90% его общей стоимости. Но, если аукцион признан несостоявшимся (то есть, если на нем присутствовало меньше двух человек, необходимых по закону, или по иным причинам), то проводится повторный конкурс (не менее чем через месяц). И на нем уже начальная цена может быть существенно ниже – не меньше 65% стоимости недвижимости. Таким образом, расширяется круг потенциальных покупателей.

И в том, и в другом случае покупатель заложенного жилья может существенно выиграть в цене, ведь банк, дабы избежать нагромождения неликвидных активов, идет на существенные уступки. Однако приобретение недвижимости на аукционе может быть более выгодно из-за сложностей с нахождением информации о его проведении. По законодательству, организатор торгов, выбранный ГИС для реализации конфиската, обязан сообщить о дате конкурса за 15 дней до его начала. Опубликовать соответствующее объявление организатор торгов может в разных средствах массовой информации, не обязательно популярных (главное, чтобы по местонахождению продаваемого залога). Понятно, что организатор торгов экономит и размещает анонс о предстоящем аукционе в малоизвестных СМИ. Поэтому найти продаваемые «с молотка» квартиры, если специально не заниматься их поиском, затруднительно. Это сужает круг претендентов и, соответственно, снижает давление на цену на аукционе.

Скидка при покупке недвижимости «с молотка» может быть очень привлекательна. Например, на сайте «Украинской Интернет Биржи» было сообщение о продаже Партнер Банком четырехкомнатной квартиры в Киеве, на ул. Тростянецкой (Дарницкий район) за $110 тыс. По словам А. Ляховского, текущая рыночная стоимость такой квартиры приблизительно на 30% выше. «Сейчас мы продаем двухкомнатную квартиру в центральной части города на ул. Леси Украинки за $200 тыс., - рассказывает агент по недвижимости компании «Благовест» Виктор Глушин. - А один коммерческий банк, сотрудничающий с нами, готов продать на аукционе трехкомнатную за 150 тыс. грн. и, возможно, еще 5 тыс. уступит, чтобы побыстрее от нее избавиться».

Чтобы принять участие в конкурсе нужно сделать следующие шаги. Во-первых, подать заявку организатору торгов и сделать гарантийный взнос – это 5-10% оцененной стоимости жилья, который будет учитываться при покупке. Затем, если удастся победить в конкурсе, нужно подписать протокол ведения аукциона (торгов) – в нем указывается сумма и номера счетов, на которые победителю следует внести деньги за приобретенное имущество. После этого, не позже десяти дней со дня утверждения протокола, не учитывая дня проведения публичных торгов, выходных и праздничных дней, победитель рассчитывается за приобретенное на публичных торгах имущество. В то же время государственный исполнитель составляет акт о проведенном аукционе. Имея копии этих двух документов на руках – протокол и акт - победитель аукциона уже может считаться собственником недвижимости. Остается только зарегистрировать права собственности в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Однако не стоит забывать, что приобретение жилья на аукционе – это «палка о двух концах». С одной стороны, как уже было сказано выше, покупатель может рассчитывать на хорошую скидку. С другой - покупка такого жилья сопряжена с большими юридическими рисками. В законе «Об ипотеке» сказано, что «ипотекодержатель, ипотекодатель, должник или любой другой участник публичных торгов вправе в течение трех месяцев со дня проведения торгов обжаловать их результаты в суде по местонахождению недвижимого имущества». Проще говоря, уже после приобретения выставленной на продажу квартиры у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. «Именно это в первую очередь отталкивает интересующихся покупкой недвижимости «с молотка», - рассказывает В. Глушин. – Например, вы купили квартиру на аукционе, успели уже сделать там ремонт, обустроились, а тут один из участников аукциона подает аппеляцию, которую удовлетворяет суд…».

Интерес к покупке конфискованного жилья в последнее время существенно угас также из-за стабильно снижающихся цен на недвижимость. Дело в том, что подготовка к аукциону обычно занимает довольно много времени – это месяцы, вплоть до полугода (притом, что стоимость продаваемого залога уже определена и меняться не может). Раньше, когда недвижимость стремительно дорожала, этот факт «играл на руку» желающим купить жилье на конкурсе (особенно спекулянтам): за несколько месяцев рыночная цена квартиры вырастала, но продавалась она по фиксированной цене. Сейчас этот механизм уже неактуален.

О реструктуризации валютных кредитов впервые заговорили в декабре 2008 года, когда заемщики в полной мере ощутили все прелести девальвации национальной валюты. Однако дело сдвинулось с мертвой точки только сейчас...

Проблема нестабильности курсов валют не была б такой значительной, если бы не многочисленные валютные кредиты, на которые жила страна и ее население последние 3-4 года. Если уж возникают даже забастовки с требованиями урезонить «жадные» банки, то проблема приобрела уже не просто локальный (на уровне отдельного неудачливого вкладчика), а общенациональный характер.

Уже в ближайшее время тенденция конвертации «угрожает» стать массовой. Так, «Проминвестбанк» проконвертировал в гривну валютные кредиты своих заемщиков на $104 млн. (населению на $16 млн., компаниям — на $8 млн.) Не исключено, что в ближайшее время и другие крупные банки последуют этому примеру.

Как это делается?

Ранее Министерство финансов выступало за предоставление заемщикам возможности перевода валютных кредитов в гривневые и за поэтапное снижение норматива адекватности капитала банков с 10% до 8%. Соответствующие предложения закреплены в проекте меморандума о совместных действиях НБУ, комбанков и Минфина по урегулированию проблем возвращения кредитов населением и предприятиями, которые возникли из-за девальвации гривны. Однако данный меморандум не является обязательным документом.

Отдельные банки уже начали даже предлагать перевод валютных кредитов в гривневые в качестве «акций». Например, одна из схем предлагается тем, кто согласен досрочно погасить 20% от общей суммы задолженности по кредиту в валюте. В таком случае процентная ставка будет неизменной в течении 2 лет (в случае погашения 10% она будет на 2% выше), а с третьего года составит 18% годовых. Перевод суммы кредита проходит по курсу банка в день переоформления договора. При этом в действует «специальный» курс конвертации валюты для погашения валютных кредитов, который ниже курса других финучреждений.

Примечательно, что «приманка» в виде льготного валютного курса присутствует и в других случаях. Например, один из киевских банков предлагает своим вкладчикам более низкий курс приобретения иностранной валюты. Другой банк предлагает перевести долларовые кредиты в гривневые по достаточно привлекательному курсу, но ставка при этом вырастет 26% годовых. Можно пойти и другим путем – уменьшение процентной ставки по валютному кредиту до 3% годовых, а другую часть процентов выплачивать в национальной валюте по курсу НБУ в виде комиссии за управление кредитом.

Во благо ли?

В целом, реструктуризация кредитов (в любом виде – кредитные каникулы, пролонгация, конверсия) нужна банкам, так как на базе этого они приобретают возможность улучшить своих активы (хотя и теряют в выгоде). Однако самому заемщику все равно нужно учитывать, что изменившиеся вследствие реструктуризации условия не стают по-настоящему легкими. Кроме того, конверсия валютного кредита в гривневый не избавляет от валютного риска. Динамика валют в последнее время труднопрогнозируема, и никто не может предсказать стоимость доллара США, например, через 6 месяцев.

Реструктуризация кредита является не более чем временным решением, которое никак не избавляет заемщика от необходимости обслуживать задолженность, которая не исчезает, а лишь удлиняется, а сама ее общая сумма – растет.

Следует помнить, что при конверсии нужно заново зарегистировать договор (т.е. заемщик потратиться на нотариальное его оформление), а также сверить сумму задолженности. А если стоимость залога уже ниже размера кредитной задолженности, то банк вправе требовать оформления дополнительного залога, для чего необходимо предоставить полный пакет документов на этот «допактив» (права владения и т.д.).

Общую ситуацию на рынке кредитования описал банкир, который пожелала остаться неназванным: «Кредитование сейчас в целом мертво! Кто будет брать кредит на покупку квартиры или авто, если цены на них падают каждый день!».

Следует сказать, что в условиях, когда банки резко сократили свои рекламные затраты о предоставляемых услугах кредитования клиенты могут просто не узнать. «Такие данные в условиях кризиса знает call-центр и сам отдел кредитования. Даже на сайты банков это может не попадать», – рассказывает представитель одного из крупных банков.

http://www.domik.net/mod/main/news/id201930787/?okay=1

В этой статье мы рассмотрим варианты изменения условий погашения валютного кредита, а именно, возможности выплаты платежей в гривнах по курсу, действовавшему на момент заключения договора.

Часть 2 статьи 651 ГК Украины устанавливает, что изменение договора допускается исключительно по взаимному согласию сторон, если иное не установлено договором или законом. Аналогичная норма содержится и в части 1 статьи 188 ХК Украины.

Исключение из вышеуказанного правила установлено статьей 652 ГК Украины, которая предусматривает возможность изменения или досрочного расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств договора.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 652 ГК Украины, изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.

Часть 2 статьи 652 ГК Украины устанавливает, что если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть разорван, а при наличии установленных частью 4 этой статьи оснований, — изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно таких условий:

* в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;
* изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;
* выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;
* из сути договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Анализ приведенной нормы закона дает основания полагать, что обвал курса национальной валюты может быть квалифицирован как существенное изменение обстоятельств валютного кредитного договора, поскольку:

* в момент заключения договора заемщик исходил из того, что резкое изменение соотношения гривны с валютой кредита не наступит, и если бы заемщик мог преду-смотреть такое резкое изменение, то он бы не стал заключать договор на таких условиях (а, к примеру, взял бы кредит в национальной валюте);
* причины падения курса гривны не могут быть устранены заемщиком при всей его заботливости и осмотрительности, поскольку данные причины не зависят от воли заемщика, а связаны с объективными изменениями ситуации на валютном рынке;
* дальнейшее выполнение договора в условиях стремительного падения курса гривны по отношению к валюте кредита приведет к явному нарушению соотношения имущественных интересов сторон и лишит заемщика того, на что он рассчитывал при заключении договора (поскольку в результате обесценивания гривны затраты заемщика на погашение кредита значительно превышают размер затрат, на который рассчитывал заемщик при заключении договора). В связи с изложенным, можно также говорить о том, что дальнейшее выполнение договора на первоначально согласованных условиях будет свидетельствовать о нарушении одного из принципов гражданско-правовых отношений, закрепленных в статье 6 ГК Украины, а именно, принципа справедливости.

Таким образом, ситуация, которая сложилась на валютном рынке, дает все основания заемщику по валютному кредитному договору инициировать перед банком вопрос о приведении договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились (к примеру, внести в договор соответствующие изменения, предусматривающие возможность заемщика погасить кредит в гривнах по старому валютному курсу).

В случае отказа банка вносить какие-либо изменения в кредитный договор в связи с существенным изменением обстоятельств заемщик, который намеревается внести указанные изменения в судебном порядке, столкнется со следующей проблемой.

Так, как уже было указано, часть 2 статьи 652 ГК Украины предусматривает, что если стороны не пришли к согласию относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, такой договор в судебном порядке по общему правилу подлежит расторжению.

Изменение же договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств возможно исключительно в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 652 ГК Украины, а именно, в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или принесет сторонам ущерб, который значительно превышает затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом.

Таким образом, заемщику, который намеревается в судебном порядке внести изменения в валютный кредитный договор, необходимо будет доказать суду, что досрочное расторжение такого договора принесет как заемщику, так и банку убытки, которые будут значительно превышать убытки сторон, в случае внесения в договор соответствующих изменений касательно валюты погашения кредита и валютных курсов. В противном случае, договор не сможет быть изменен в судебном порядке.

Следует, правда, отметить, что требования части 4 статьи 652 ГК Украины, касающиеся исключительности изменения договора по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, иногда оставались без внимания отечественного правосудия (включая высшие судебные инстанции). Об этом свидетельствует судебная практика о внесении изменений в различные гражданско-правовые договора (аренда, подряд) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Как изменение, так и расторжение кредитного договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в том случае, если в самом договоре не содержится положение о том, что риск изменения курса гривны по отношению к валюте кредита несет заемщик.